论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足
最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。
南充市人民政府办公室关于印发《南充市政府投资项目审批和投资管理暂行办法》的通知
四川省南充市人民政府办公室
南充市人民政府办公室关于印发《南充市政府投资项目审批和投资管理暂行办法》的通知
南府办发〔2005〕56号
各县、市、区人民政府，市级各部门：
《南充市政府投资项目审批和投资管理暂行办法》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○五年八月二十四日
南充市政府投资项目审批和投资管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范政府投资行为，建立健全科学、民主的政府投资决策机制，提高投资效益。根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）和有关法律、法规，结合我市实际制定本办法。
第二条 本办法所称的政府投资项目，是指使用下列市级财政性资金项目（项目审批权国、省有特殊规定的，从其规定）。
(一)财政预算安排的建设资金；
(二)纳入财政预算管理的专项建设资金；
(三)使用财政性资金作为还款来源或还款担保的借贷性资金；
(四)对政府的捐赠款和援助资金；
(五)转让、出售、拍卖国有资产及其经营权所得的国有资产收益收入；
(六)土地使用权出让金；
(七)法律、法规规定的其他财政性资金。
本办法所称的政府投资项目不包括下列投资项目：
需争取国、省财政性资金的固定资产投资项目，按国、省对审批权以及程序的规定报批。涉及地方需落实财政性配套资金的项目，市级有关部门上报时应有财政部门的承诺意见，否则不予上报。
需市级财政性资金安排的投资补助、贷款贴息投资项目必须是经有权机关审批、核准或备案的项目。
第三条 本办法所称的政府投资项目分别采取直接投资、参股资本金注入等投资方式。
对于政府投资占主导地位的公益事业、政权基础设施和公共基础设施等非经营性项目，采取直接投资的方式，通过拨款无偿投入。投资形成的资产属政府所有，按照规定由有关机关行使使用权利。
根据实际需要政府参与投资的经营性项目，采取参股资本金注入的方式。投资形成的股权和资产，由政府授权经营机构依法行使出资人权利。
第四条 市发展改革部门为基本建设投资主管部门，在市政府的领导下具体承担投资管理综合平衡、统筹协调等职责，并会同相关部门负责前期工作、文件审批、项目年度投资计划下达和投资综合管理。
其他有关部门在各自的职责范围内，分别承担投资管理工作。
第五条 政府投资项目应当符合国民经济和社会发展规划以及产业政策的要求，有利于经济、社会和环境的协调、可持续发展，有利于产业发展和切实改善人民群众生产生活条件，有利于政府投资结构的优化，严格遵守科学、民主、效益原则。
第六条 政府投资项目应当符合技术法规、环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划和项目建设强制性标准等规定。
第七条 政府投资项目审批包括项目前期和项目年度投资计划。项目按类型和投资额可划分为大、中、小型。大型项目包括城建投资500万元以上，社会事业400万元以上，政权建设300万元以上的项目；中型项目包括城建投资在200万元－500万元之间，社会事业150万元－400万元之间，政权建设在150万元－300万元之间的项目；小型项目包括城建投资200万元以下，社会事业150万元以下，政权建设150万元以下的项目。
大型项目前期工作一般包括项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算；中型项目前期工作一般包括可行性研究报告（代项目建议书）；小型项目和政府投资的征地还房工程可省略前期工作，直接向投资主管部门申请下达投资计划，需政府投资的应提供财政资金审查意见。
第二章 项目前期管理
第八条 政府投资项目实行项目储备制度。根据国民经济和社会发展中长期规划、区域规划、土地利用总体规划、城市规划、专项规划和发展建设规划，由政府有关部门和项目业主开展政府投资项目前期工作，并经投资主管部门组织咨询论证和批准后纳入政府投资项目储备。
政府安排一定数额的财政预算内资金用于编制发展建设规划，开展重大投资项目前期工作和组织咨询评估工作。
第九条 政府投资大项目需审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计和项目概算；中型项目可以合并编报和审批项目建议书、可行性研究报告；小型项目可以简化前期工作。
项目前期工作批准文件有效期一般为三年，期满后，投资主管部门认为有必要的需重新审批。
第十条 政府投资项目单位应当委托符合资质的工程咨询机构编制项目建议书、可行性研究报告。投资主管部门在批复项目建议书和可行性研究报告前应组织或委托符合资质的咨询中介机构进行咨询评估，并征询财政、行业主管部门的意见。
对经济、社会和环境影响重大的，社会公众普遍关注的政府投资项目，应当广泛征求社会各界和公众的意见。
第十一条 项目建议书由项目单位向其主管部门提出申请，经主管部门审核后报投资主管部门审批。投资主管部门应尽快作出是否受理的决定。
项目建议书主要包括以下内容：
（一）项目建设的必要性和依据；
（二）项目名称、建设规模、主要建设内容；
（三）项目建设选址、占地面积设想；
（四）项目总投资匡算、资金筹措方案；
（五）经济效益和社会效益估计，包括财务评价和国民经济评价；
（六）环境影响、劳动、安全、卫生、消防、能源和水资源消耗等初步分析；
（七）建设进度初步安排；
（八）结论。
项目单位在报送项目建议书时，需根据国家法律、法规的规定附送以下文件：
（一）委托有资质的环评单位编制的，并得到市环保局确认的环境影响评价分析；
（二）涉及新增建设用地的项目需要提供土地行政主管部门出具的项目用地意见；
（三）使用银行贷款的项目需要提供银行贷款意向，涉及政府出资的需提供财政部门的相关文件；
（四）按照规定应提交的其他文件。
投资主管部门在组织咨询或收到咨询评估意见后作出是否批准的决定。对于批准的项目，由投资主管部门向申报单位出具批准文件。
第十二条 项目建议书经批准后，项目单位须委托有相应资质的机构编制项目可行性研究报告。可行性研究报告主要包括以下内容：
（一）项目概况；
（二）项目提出的可行性和依据；
（三）建设内容和建设规模；
（四）项目建设选址；
（五）环境保护和能源、水等资源消耗情况；
（六）项目外部配套建设条件论证；
（七）劳动保护与卫生防疫、消防；
（八）项目总投资估算和资金来源落实情况；
（九）招标方案；
（十）经济效益和社会效益分析；
（十一）项目建设周期及工程进度安排；
（十二）项目法人组建方案；
（十三）结论。
项目单位在报送可行性研究报告时，需根据国家法律、法规的规定附送以下文件：
（一）环境保护行政主管部门审批的环境影响评价文件；
（二）城市规划行政主管部门的项目选址定点建议；
（三）土地行政主管部门出具的《建设用地预审报告书》；
（四）银行贷款意向性协议；
（五）根据规定应提交的其他文件。
投资主管部门应当在咨询评估后作出是否批准的决定。大、中型项目由投资主管部门提出审核意见后，报市政府批准。
第十三条 可行性研究报告经批准后，项目单位须委托有相应资质的设计单位依照批准的可行性研究报告进行初步设计。
初步设计确定的建设内容和建设标准不得超过可行性研究报告批复的范围，并应列明各单项工程或单位工程的建设内容、建设标准、用地规模、主要材料和设备选择等。
初步设计概算应当包括项目建设所需的一切费用。总投资概算不得超过已批准的可行性研究报告中总投资估算的10%，否则可行性研究报告应当重新报批。
可行性研究报告审批部门可以组织机构和专家对初步设计预算进行评审，尽快作出是否批准的决定，并向项目单位出具批准文件。
第三章 项目年度投资计划管理
第十四条 政府投资项目实行年度投资计划管理，投资主管部门根据确定的项目工期，分年度下达投资计划。待年度投资计划下达后开工建设。
第十五条 投资主管部门在下达项目年度投资计划前应严格审查项目单位（项目管理单位、代建公司、项目法人）、资金、土地以及其他开工所应具备的必要条件。中型和小型项目财政投资评审机构还应对施工图进行审查，合理确定工程造价。
第十六条 需财政性资金投资、参股或注入资本金的建设项目，投资主管部门在下达计划前应送财政部门衔接资金预算，资金不落实的不得下达计划。计划一经批准下达，财政部门按照投资主管部门下达的年度投资计划及工程建设进度拨付资金，投资主管部门没有下达计划的项目，财政不予拨付资金。
第十七条 已批准年度投资计划的项目根据实际需要调整的，由项目单位提出，经投资主管部门征求财政、行业主管部门意见后下达项目调整计划。
第四章 投资管理
第十八条 非经营性投资项目，鼓励通过招标等方式选择专业化的项目管理单位，负责项目的建设实施。
经营性投资项目，实行法人责任制，应当在可行性研究报告批准后按照《公司法》组建法人，但已有法人的除外。法人的法定代表人不得由国家公务人员担任。
第十九条 施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，应当按照《中华人民共和国招标投标法》、《四川省国家投资建设工程招标投标条例》等法律、法规和规章的规定，依法实行招投标。
第二十条 政府投资项目必须实行合同管理制，其勘察设计、施工、设备材料采购和工程监理都要依法订立合同，合同内容必须与招投标文书相衔接。中标价即是合同价，各类合同都要有明确的质量、工期要求、价款结算、履约担保和违约处罚等条款。
第二十一条 政府投资项目应当严格按照批准的设计文件进行施工建设。10万元以上的工程变更，应当经原设计单位同意，并报财政部门审查备案。有重大方案性变更或投资超过项目概算10%的应当报原批准机关重新审批。
第二十二条 政府投资项目按批准的设计建成后，项目业主应当于6个月内编制完成工程结算和竣工决算，报财政部门审核。
国家审计机关对政府投资项目概算的执行情况和决算进行审计监督。未经审计机关竣工决算审计和财政部门决算批复的建设项目，不得结清工程价款和办理产权登记及竣工验收手续。
第二十三条 政府投资项目涉及水土保持、环境保护、消防、人民防空、安全生产、建设档案等专项验收的，应当由有关行业主管部门依法组织验收。各项专项验收、工程质量的核定、竣工决算完成后，应当由投资管理部门或由其委托行业主管部门组织竣工验收。
第二十四条 产权登记后，项目单位应及时与使用单位办理项目移交手续，但实行项目法人责任制的除外。
第五章 监督管理
第二十五条 市人民政府投资主管部门负责对政府投资项目计划的执行情况和项目实施的全过程进行监督检查和协调。
市政府重大项目稽察特派员办公室依法对政府投资重大项目实行前期工作、招投标、质量、进度、财务管理以及使用效益进行全过程稽察，并向市人民政府报告。对稽察中发现的问题及时提出整改意见，违法违纪问题要向有关部门提出调查处理建议。
第二十六条 财政部门负责对政府投资项目的资金、财务活动全过程实施监督，确保工程建设资金管理规范、使用合理、专款专用。
第二十七条 审计机关依法对政府投资项目预算的执行情况和决算以及参与投资项目建设的建设、勘察、设计、施工、监理、采购等单位的财务收支进行审计监督。
第二十八条 监察部门负责监察政府投资项目涉及的相关职能部门的行政职责履行情况，依法查处政府投资项目建设过程中的违纪行为。
第二十九条 市人民政府有关部门设置并公布举报电话、网站和信箱。任何单位、个人都有权举报政府投资项目审批、建设和运营管理中的违法行为。
第六章 附 则
第三十条 本办法自发布之日起施行。国、省政府投资管理办法出台后按新的管理办法实施
