关于贪污罪主体疑难问题探讨
闵涛
一、贪污罪主体的演变进程
1979年《刑法》将贪污罪的主体规定为国家工作人员。1982年全国人大常委会《关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》则对国家工作人员作了解释，将国家工作人员限定为从事公务的人员。1988年全国人大常委会《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》(以下简称《补充规定》)，1989年最高人民法院、最高人民检察院《关于执行(关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定)若干问题的解答》将贪污罪的主体扩大为“国家工作人员、集体经济组织人员或者其他经手、管理公共财物的人员”，贪污罪主体呈扩大的趋势。实务部门甚至把一些经手公共财物的劳务人员，如公共汽车售票员，也纳入了贪污罪的主体范围，这就严重违背了贪污罪的立法宗旨。1997年《刑法》第三百八十二条对贪污罪的主体作了新的规定，即将贪污罪的主体限定为国家工作人员和受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员。依照《刑法》第九十三条的规定，贪污罪的主体包括：国家工作人员；在国有公司、企业、事业单位、人民团体中从事公务的人员。国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员，其他依照法律从事公务的人员；受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员。这一变化充分考虑了我国当前的国情和反腐败斗争的实际需要。
二、国家机关工作人员构成贪污罪主体的问题
何谓国家机关?依照《现代汉语词典》的解释，是指行使国家权力，管理国家事务的机关，包括各级权力机关、国家行政机关、审判机关、检察机关和军队，但与我国宪法相对应的概念只有国家机构而没有国家机关。实践中，对于国家机关工作人员作为贪污罪的主体争议最大的是有关党或者政协的机关是否属于国家机关，其工作人员是否国家机关工作人员。主要有两种观点，否定说认为，根据宪法的规定，党派机关不属于国家机关，因此，只能认定其工作人员属于国家工作人员中的准国家工作人员，而不属于国家机关工作人员。肯定说认为，在我国，中国共产党是执政党，政协是参政议政的重要形式。中国共产党的各级机关和政协的各级机关均具有国家机关的性质，并且上述人员均填写过组织人事部门的干部履历表，因此，其工作人员属于国家机关工作人员。我们认为，肯定说有一定道理，但也存在不足。对于这些机关是否国家机关，其工作人员是否属于国家机关工作人员，应实事求是地分析。在我国，中国共产党是执政党，政协处于参政议政地位，其所从事的活动应当视为具有公共事务的管理性质，其机关中的工作人员可以认为是国家机关工作人员，但应作必要限制：构成国家机关工作人员的党务人员和政协人员是指对党和政协的事务进行整体性、全面性管理的工作人员，而非所有党组织的成员或者所有党员、政协委员。
国家机关工作人员构成贪污罪主体中争议较大的另一个问题是，权力机关的工作人员是否包括各级人民代表大会代表。我们认为，各级人大代表并不直接行使国家权力，其行为并不是公务行为。人民代表大会虽然是权力机关，但是其组成人员即个别的人大代表并非国家机关工作人员，完全可以将其作为“其他依法从事公务的人员”即准国家机关工作人员。如果人大代表利用其特殊身份构成其他罪，仍不能笼统地将人大代表一律理解为“其他依照法律从事公务的人员”。
三、居委会、村委会等基层群众性自治组织的人员能否成为贪污罪的主体
由于居委会、村委会不属于国家机关，因此，其中的工作人员并不属于国家机关工作人员，对此，刑法理论界和实务部门均无争议，但对这些基层组织的人员是否属于准国家工作人员，存在很大争议。最具代表性的有三种观点。否定说认为，上述人员不属于准国家工作人员，其理由是：居委会、村委会并非一级政权组织，按照《居民委员会组织法》、《村民委员会组织法》的规定，它们属于群众自治组织，其工作人员当然不应列入国家工作人员范围；权利义务不平等，上述人员无国家工作人员的待遇，如工资、离退休、劳保、医保等(居委会成员的有关待遇是其以前的待遇)；不符合国家工作人员从事国家公务的特征，他们所从事的活动并不属于公务活动；国家财政不负责其活动经费，其财产也不是国家财产。肯定说认为，上述主体可以成为国家工作人员而构成贪污罪。区别对待说认为，上述主体有时属于国家工作人员，有时不属于国家工作人员，主张应根据他们的工作性质来具体分析和认定是否属于国家工作人员。
我们认为，村民委员会、居民委员会的基本职责就是管理居委会、村委会的集体性事务，还协助行政机关代行部分行政事务，但不能简单地判断其工作人员是否属于国家工作人员。居委会或村委会的成员如果从事的仅仅是集体中的事务，如管理集体财产，就不能以国家工作人员论，不构成贪污罪的主体；如果受国家行政机关委托，代替国家行政机关从事一定的行政管理事务，就应视为“其他依照法律从事公务的人员”，应以国家工作人员论，可以成为贪污罪的主体。但在何种情况下，居民委员会或村民委员会等基层组织人员可以构成贪污罪，全国人大常委会于2000年4月29日通过的《关于(中华人民共和国刑法)第九十三条第2款的解释》作了如下规定，村民委员会等基层组织协助人民政府从事下列行政管理工作属于《刑法》第九十三条第2款规定的“其他依照法律从事公务的人员”：(1)救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物的管理；(2)社会捐助公益事业款物的管理；(3)国有土地的经营和管理；(4)土地征用补偿费用的管理；(5)代征、代缴税款；(6)有关计划生育、户籍、征兵工作；(7)协助人民政府从事的其他行政管理工作。
从全国人大常委会的立法解释中可以看出，居委会和村委会等基层组织的工作人员只有协助政府从事行政管理工作，才能以政府名义参与组织、监督、领导、管理和人民群众利益以及与社会发展相关的国家事务和政府事务，其工作才体现为国家对社会的组织、管理职能。居委会和村委会等基层组织的人员在协助政府从事行政管理工作的过程中，利用职务之便，非法占有公共财物构成犯罪的，适用《刑法》第三百八十二条、第三百八十三条有关贪污罪的规定。
四、村民小组长能否成为贪污罪的主体
对于村民小组长在协助人民政府从事行政管理工作时。利用职务之便实施了侵吞公共财物的行为，是否属于《刑法》第九十三条中规定的“其他依照法律从事公务的人员”，以及全国人大常委会关于《刑法》第九十三条第2款的立法解释是否适用于村民小组长，理论界有不同的观点。肯定说认为，村民小组长应视为“其他经手、管理公共财物的人员”，可以成为贪污罪的主体。其理由是：构成贪污罪主体的基本条件是在公共组织中经手、管理公共财物。这里公共组织是指所从事的事务和所管理的财物均具有公共性质的组织，它有别于所管理的财物系私有或属于共有的一个组织或者合伙组织。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》之规定，村民小组是村民委员会下设的村民组织。它是农村基层群众性自治组织对农村事务的一个管理层次，是公共组织。因此，如村民小组承担了村民公共财物的管理工作，负责该公共财物管理的人员(包括村民小组中的出纳、会计等财务人员及经手、管理公共财物的村民小组长等人员)应视为“其他经手、管理公共财物的人员”，可以成为贪污罪的主体。否定说认为，最高人民法院于1999年6月18日制发的《关于村民小组长利用职务上的便利，非法占有公共财物行为如何定性问题的批复》指出：“对村民小组长利用职务上的便利将村民小组集体财产非法占为己有，数额较大的行为，应当依照《刑法》第二百七十一条第1款的规定，以职务侵占罪定罪处罚。”因此，村民小组组长不属于《刑法》第九十三条中“其他依照法律从事公务的人员”，不能视为以“国家工作人员”论的人员，而构成贪污罪主体。
我们认为，上述两种观点均有不足之处，最高人民法院的批复是正确的，但不能据此认为村民小组组长不能成为贪污罪的主体。村委会有下设机构和人员，具体承担自治责任，但协助人民政府从事部分行政管理工作时，村委会可能将部分工作直接交给村民小组等下设组织来具体完成，如救济款的发放、计划生育管理等，这些行政事务又与村委会集体日常管理的自治事务不同，村民小组长被赋予这些职能时，他和村委会、居委会成员一样，可以成为贪污罪的主体。
五、人民团体委派到非国有企业的人员能否成为贪污罪的主体
人民团体委派到非国有企业中的人员能否成为贪污罪的主体，理论上和实践中都存在着争论。一种意见认为，“人民团体中从事公务的人员”是国家工作人员的一种，其被委派到非国有单位去从事公务时，国家工作人员的主体身份并没有改变，仍然符合贪污罪的主体身份，这些人员如果利用职务上的便利，侵吞、窃取、盗取公共财产的，构成贪污罪。另一种意见认为，人民团体不是一个严格意义上的法律概念，要将人民团体的工作人员以“国家工作人员”论，必须具有明确的法律规定，否则，不应当将他们视为贪污罪主体。
上述两种观点，比较而言第一种观点有一定道理，但说理不够全面。要想弄清人民团体委派到非国有企业中的人员能否成为贪污罪主体，关键要弄清楚人民团体的性质。人民团体是否属于国有，是认定人民团体中的工作人员是否属于国家工作人员的前提。在没有明确的法律规定或司法解释的情况下，也只能根据《刑法》第九十三条的规定来执行。但《刑法》第九十三条没有对人民团体委派到非国有公司、企业的人员是否国家工作人员进行规定，实践中，应当如何认定?我们认为，人民团体委派到上述单位的人员能否成为贪污罪的主体，主要看人民团体是否列入国家财政拨款并相应地接受其国家主管机关的监督和管理这个标准，凡享有财政拨款并相应地接受其国家主管机关的监督和管理，其委派人员即可成为贪污罪主体。
六、受委托管理、经营国有财产人员是否构成贪污罪的主体
《刑法》第三百八十二条第2款规定：“受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托、管理、经营国有财产的人员，利用职务上的便利，侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有国有财物的，以贪污论。”对于该条规定的受委托管理、经营国有财产人员是属于其他依照法律从事公务的人员还是属于其他依照法律从事公务的人员之外的另一类主体，刑法理论界和实务部门均存在着争论。有的认为，“其他依照法律从事公务的人员”是指“依照法律规定选举或者任命产生，从事某项公共事务管理的人员，包括农村村民委员会，城镇居民委员会的组成人员”以及“受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员”。我们认为，这种观点有一定道理。《刑法》第三百八十二条第2款规定的“受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托、管理、经营国有财产的人员”本不属于“其他依照法律从事公务的人员”，而是出于惩治贪污犯罪的需要才将这类人员列为贪污罪的主体。他们虽然成为贪污罪的主体，但能否成为只能由其他国家工作人员构成的犯罪主体，如受贿罪、挪用公款罪等犯罪的主体，还必须由法律或者司法解释作出特别的规定。
根据《刑法》第三百八十二条第2款的规定，委托的主体只能是国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体。但这些单位内部不具有法人资格，不能独立地对外进行经济活动的组织机构及下属生产经营单位，能否成为“委托主体”呢?有的认为，它们也可以成为合法的“委托主体”，甚至包括基层群众性的自治组织，它们虽不具有法人资格也应视为合法的“委托主体”。我们认为，上述单位的内部组织机构及下属部门或单位并不拥有对国有财产的所有权。接受委托经营、管理国有财产，必须是接受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体的直接委托，才能成为贪污罪的主体，如果非国家工作人员是接受国有独资公司以外含有国有资产的其他公司的委托，也不属于《刑法》第三百八十二条第2款规定的委托主体。
由于受委托管理、经营国有财产的形式多样，有的是承包经营，有的是租赁经营管理。实践中对劳务型承包中的承包人在生产经营中，通过各种手段侵吞发包企业交付其经营的固定资产、运转资金等国有财产，是否构成贪污罪，也有不同的观点。有的认为，对劳务型承包，因承包人从事的是具体劳务，而非管理、经营活动，其侵吞国有财产的，不能以贪污论。有的认为，劳务型承包中的承包人应构成贪污罪。我们认为，上述两种观点，比较而言，第一种观点是可取的。劳务型承包中承包人在生产经营过程中，侵吞发包企业的国有财产，不以贪污罪论处较为妥善。因为劳务型承包中的承包人经营国有财产是一种生产过程，而不是管理活动，他们对其经手的财产并不具有管理、处分权，他们履行合同的过程就是从事劳务的过程，因此，劳务型承包人不能成为贪污罪的主体，这类承包人构成犯罪的应以盗窃罪、诈骗罪、侵占罪处理。
七、贪污罪主体中的共同犯罪问题
关于贪污罪主体的共同犯罪问题，立法和司法都有过不同的规定。相对而言，非国家工作人员可以教唆或者帮助国家工作人员实行贪污罪，从而构成教唆犯或者帮助的从犯。但非国家工作人员是否能够同国家工作人员共同作为实行犯而一起构成贪污罪呢?对非国家工作人员的共同实行者是作为其他犯罪的实行犯处理，还是作为贪污罪的主犯处理，或是作为贪污罪的教唆犯、组织犯或者从犯处理，刑法理论界有不同的看法。肯定说认为，具有特定身份的人与任何没有特定身份的人可以构成法律要求犯罪主体具有特定身份的犯罪的共同实行犯，因此，上述情形中非国家工作人员可以作为贪污罪的主犯(主要实行犯)论处。而否定说认为，具有特定身份的人和没有特定身份的人共同实施身份犯罪，不可能构成该身份犯的共同实行犯，因此，上述所指的“以共犯论处”只能指以组织犯、教唆犯或者帮助犯论处，而不包括共同实行犯，因此，不能作为主要实行犯以主犯论处。上述两种观点均有合理之处，但都有一定缺陷，论者只看到了非国家工作人员和国家工作人员行为之间形式上的一致性，而没有看到两者本质上的差别。我们认为，只要有国家工作人员或者受委托管理、经营国有财产人员参与，并利用了他们的职务便利，非法占有公共财产或者国有财物的，不论谁是主犯、从犯，也不论谁是行为犯。都应以贪污罪共犯论处。
关于印发宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法的通知
浙江省宁波市人民政府办公室
关于印发宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法的通知
（甬政办发〔2008〕208号）
各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法》经市政府第35次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○八年八月二十二日
宁波市老小区物业管理补贴
考核评价办法
为保障我市老小区物业管理工作的长效运行，提高老小区物业管理的服务质量，根据市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号），制定本办法。
一、本办法适用于海曙区、江东区、江北区三区在老小区整治范围内并实施物业管理的老小区。
二、本办法所称的老小区是由物业服务企业实施管理，管理内容包含公共秩序维护、清卫、绿化、房屋维修等物业管理基本内容，且物业服务企业应收的物业费能基本满足物业服务企业正常管理支出（最低不低于物业服务企业正常管理支出的70%）的老小区。
应收物业费包含：
（一）物业管理综合服务费;
（二）物业经营用房租金收入;
（三）区政府、街道两级政府对物业服务企业的补助经费。
老小区实施物业管理的，业主委员会应当参照市物业管理协会制定的《宁波市物业管理行业服务等级参考标准》中的第四级标准和《宁波市物业管理行业用工参考标准》与物业服务企业签定物业管理委托合同，明确服务标准和收费标准；已确定的服务标准明显高于第四级标准的不在补贴范围。
管理老小区的物业服务企业应根据已确定的服务标准，结合《宁波市物业管理行业用工参考标准》，测定物业服务企业正常管理支出，经业主委员会书面同意和区物业办初审合格后报市建委核准。
三、老小区物业管理补贴资金由市建委在老小区整治经费中按10元/平方米的标准提取。
四、每个实施物业管理的老小区管理经费计划补贴额度为0.05元/平方米/月。
五、每个老小区的管理经费实际补贴额度由市建委根据计划补贴额度结合老小区管理业绩考核分值，于次年度一次性拨给物业服务企业。
管理业绩分在90分（含）以上的，按计划补贴额度的100%划拨；
管理业绩分在80-90分之间的，按计划补贴额度的80%划拨；
管理业绩分在70-80分之间的，按计划补贴额度的70%划拨；
管理业绩分在60-70分之间的，按计划补贴额度的60%划拨；
管理业绩分在60分以下的，不予划拨。
六、老小区管理业绩分总分为100分，由日常考核分和综合考核分组成，其中综合考核由市建委组织，为60分；日常考核由区物业办组织，为40分。
各级物业管理主管部门应当按照市建委制定的《宁波市老小区物业管理考核细则》进行考核、评分。
七、市建委对每年度管理业绩分前三名的老小区授予市级物业管理优秀称号。
八、其他各县（市）、区的老小区实施物业管理的，可参照本办法，另行制定具体实施办法。
九、本办法由市建委负责解释。
十、本办法自颁布之日起实施。
附件：1.宁波市老小区物业管理日常管理补贴考核评分细则（区级40分）
2.宁波市老小区物业管理综合管理补贴考核评分细则（市级60分）
附件1：
宁波市老小区物业管理日常管理补贴
考核评分细则（区级40分）
项目
内容
分值
服务要求
评分细则
综合管理服务
管理处要求
1
小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话,8:00至17:00期间有专人负责接待业主。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
管理人员要求
1
管理处主任持经理上岗证；特种作业人员全部持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
公示制度
2
与委托方签订规范的物业服务合同，在小区醒目处公示合同约定的物业服务项目、内容及收费标准,每年两次公示小区公共财务使用情况。
符合2分,基本符合1分，不符合0分。
投诉处理
2
公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳，有规范的投诉处理流程,对业主或使用人的投诉在10天内答复或报有关部门。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅相关投诉记录)。
便民服务
1
能提供1种以上特约服务（有偿）和1种以上便民（无偿）服务。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
尊重业主
委员会
2
列席旁听每次业主委员会会议,履行业主委员会作出的合法决议;对小区的公共经费使用上,年前有预算报业主委员会审议,年终有决算报业主委员会确定;在日常管理中,使用1000元以上的预算外公共经费须经业主委员会同意。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅相关会议记录和维修费使用情况)。
公共区域秩序维护
人员要求
2
秩序维护员佩带相应标志,身体健康,服装整洁,精神面貌良好,能正确使用消防器材。
符合2分,基本符合1分，不符合0分。
门岗要求
2
每个出入口有专人值班看守(定时开放的边门除外,但在门口处应有定时开放的告知牌)；对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；对进入小区的商贩进行劝阻,劝阻不听的予以登记；对大件物品运出小区时予以登记；对业主的服务要求予以登记,并通知其他工种人员。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(在门岗处查阅相关登记情况)。
巡逻岗要求
2
每天不定时在小区内巡逻,并有巡逻记录；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅巡逻记录)。
车辆管理
2
设置简易的交通标志；会同交警部门对小区内的道路进行停车划线,使小区内的停车路线畅通；每月有清晰的停车收费收支报表。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅小区停车路线和停车费收支情况)。
公共区域绿化日常养护服务
草坪
2
年普修1遍以上；每年除草1遍以上；无明显缺水枯黄；控制大面积病虫害发生。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查看绿化地和养护记录)。
树木
1
乔、灌木每年适时修剪1次；篱、球年修剪1遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。有针对性及时灭治，年喷药1次以上。发生倒伏扶正。年中耕除草不少于2遍。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查看绿化地和养护记录)。
公用配套设备设施日常保养维修服务
人员要求
1
维修工按每8万平方米1人配置。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
业主报修
2
属于物业企业维修职责范围的,3天内予以修理。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅业主报修记录)。
公建配套
设施用房
2
每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查,发现损坏及时修理或报请建设单位修理；每月1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对屋面进行检查，发现损坏，在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内，适时修理。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅维修检查单和维修记录)。
小区消防
设施、设备
2
消防泵每季启动1次，每年保养1次；消防栓每半年巡检1次，消防栓箱内各种配件完好；每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅消防巡查记录和保养记录。
公共照明
1
每月2次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持属物业服务企业管理的楼道灯、街坊灯75%以上的亮灯率。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅公共照明巡查记录和维修记录)。
道路、场地等
1
每月1次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施，发现损坏，在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内，在1月内修理。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅巡查、维修记录)。
安全标志
1
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
公共
区域清洁
卫生服务
公共部位和公共场地保洁
2
楼内地面每周清扫1次；道路地面、绿地每日清扫1次；沿街人行道每日清扫1次以上；明沟每周清扫1次；屋顶每半年清扫1次，天台、内天井每季清扫1次；公共门、窗等玻璃每半年擦拭1次；天花板每半年除尘1次。
符合2分,基本符合1分，不符合0分 (查看现场和清卫记录)。
公共设施保洁
1
楼梯扶手、栏杆、窗台每2周擦抹1次；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等等每半月擦抹1次；垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分 (查看现场和清卫录)。
垃圾收集
1
生活垃圾集中投放点保持堆放有序,不凌乱；定点收集装璜垃圾，每3周清运1次。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
满意度
调查
业主委员会
2
由业主委员会出具书面意见
满意2分,基本满意1分,不满意0分。
社区居委会
2
由社区居委会出具书面意见
满意2分,基本满意1分,不满意0分。
辖区街道
2
由辖区街道出具书面意见
满意2分,基本满意1分,不满意0分
附件2：
宁波市老小区物业管理综合管理补贴
考核评分细则（市级60分）
项目内容
分值
考核要求
评分细则
区级信用体系
2
区物业办建立物业信用体系。
建立2分，未建立0分
2
区物业办有每月一次以上的日常检查。
达到2分，未达到0分
2
区物业办每年有两次以上对物业从业人员进行培训。
达到2分，未达到0分
2
推行规范化的老小区服务标准。
全面推行2分，试点推行1分，未推行0分
2
区物业办高度重视辖区的老小区物业管理工作,积极向各部门联系、协商，成效显著。
符合2分，基本符合1分，不符合0分
区级扶持政策
2
成立老小区工作协调小组。
成立2分，未成立0分
2
定期召开联席会议。
符合2分，基本符合1分，不符合0分
4
给物业企业给予管理经费补助。
达到2分，未达到0分
2
建立老小区管理纠纷投诉处理机制。
建立2分，未建立0分
属地街道监管
2
属地街道有指定专人监管。
有专人2分，兼职1分，无人管理0分
2
指导业主成立业主大会、业主委员会。
符合2分，基本符合1分，不符合0分
2
有效处理业主委员会与物业企业之间的纠纷。
符合2分，基本符合1分，不符合0分
2
社区居委会的基层作用发挥明显。
符合2分，基本符合1分，不符合0分
2
能监督物业企业的日常服务质量，对物业企业在管理上遇到的困难能给予监督，予以协调。
符合2分，基本符合1分，不符合0分
市级信用体系
2
市物业协会将管理该老小区的物业企业列入市级物业信用体系。
企业信用良好2分; 企业信用一般1分, 企业信用差0分
2
物业企业能积极参加协会组织的各类行业自律活动。
积极2分，一般1分，不参加0分
2
能及时完成市物业协会下转的信访投诉的。
及时2分，一般1分，不及时0分
对小区的清卫工作总体评价
5
小区环境整洁有序。
小区清卫工作安排科学,环境整洁有序,无卫生死角5分;小区清卫工作基本可以,卫生死角不多2.5分;小区环境总体感觉脏、乱、差0分。
对小区的公共秩序维护工作总体评价
5
小区公共秩序井然有序，发案率低。
小区进出、巡逻记录齐全，公共秩序井然有序，发案率低5分；小区进出、巡逻记录基本齐全，公共秩序在有序范围，发案率不高2.5分；小区进出、巡逻记录相当不完整或没有，公共秩序杂乱，发案率高0分。
老小区整治
质量追踪
2
在保修期限内，保修单位与物业企业签定委托保修协议或保修联动机制齐全。
符合2分，基本符合1分，不符合0分。
1
整治后工程翻修现象不多的，整治后绿化长势较好的。
符合1分，基本符合0.5分，不符合0分。
1
整治后无新违章建筑出现。
符合1分，基本符合0.5分，不符合0分。
业主的满意率
10
随机抽样调查10户以上业主。
90%以上业主认为满意10分，70—90%业主认为满意8分，50—7%业主认为满意6分，30—50%业主认为满意4分，30%以下业主认为满意0分。
