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本案应适用公平原则判令违约方承担违约金/袁青锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 20:28:50  浏览:8126   来源:法律资料网
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【要点提示】合同仅对一方的违约情形约定了违约金,当另一方违约时,一方能否主张另一方支付违约金?笔者认为, 单方违约责任约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,承担了违约支付违约金风险的一方可以参照合同违约金计算标准计算另一方的违约金,但法院裁判时应根据另一方违约的具体情形酌情确定违约金数额。
【案例索引】陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00315 号;汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00518 号。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 万元的总价购买了被告城固县某房地产公司所开发的某商城3号楼的二、三、四层整体房屋,并将上述房屋分成若干套间后对外销售。后被告李某将四楼的403 室房屋卖给原告高某,双方签订了一份《商品房买卖合同》,该合同约定房屋面积117.16平方米,总价款115800 元,约定被告李某于2008 年10 月内将房产证办好,如违约退房扣除20%的违约金。原告高某分别于2007年6月交房款48000元,2008年4月交30000 元。后双方因交下欠款及房屋楼顶防水等问题发生纠纷,被告李某未将该房交付给原告高某使用。后经协商达成了“一、原告高某交清下欠房款2.91万元后,被告李某在30 日内处理好防水后将该房屋交付原告使用;二、被告房地产公司张榜公告办理房产证手续之日起两日内由被告李某通知原告高某提交办证所需资料和费用,逾期由被告李某承担损失,原告高某被告知后,原告未提交责任由原告自理。”的约定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他费用。2009年5月17 日房地产公司向原告高某等住户发出办理房产证的通知,同年7月30日原告向被告李某交清了资料,李某出具收据一份。后房地产公司因被告李某个人原因,未给该房办理房产证。2011年5月后被告房地产公司停止了在城固县的办公,为此原告高某向法院起诉,要求两被告承担违约金21420 元。城固县人民法院一审判决限被告李某于判决生效之日起十日内赔偿给原告违约损失21420元,由城固县某房地产公司承担连带责任。2013年9月,汉中市中级人民法院二审改判由李某于判决生效之日起十日内赔偿高某违约金11580元。
【评析】
一、依法签订的合同对合同双方当事人有约束力。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属有效合同,双方应按合同约定全面履行自已的义务。由于合同具有相对性,对其他人一般不具有法律约束力,本案合同是原告高某与被告李某签订的,他们之间的违约约定不能直接约束到某房地产公司。某房地产公司虽有协助办理房产证的义务,但在未给原告高某承诺具体办证时间的前提下,原告高某无权直接要求某房地产公司承担违约责任。故本案中二审法院改判某房地产公司不承担连带责任是妥当的。
二、本案应依照合同法公平及权利义务对等原则确定合同双方的义务。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》中约定:“李某于2008 年10 月内将房产证办好”,“如违约退房扣除20%的违约金”,该合同仅对购房人退房违约时设定了义务,并未对出售人的逾期交房、逾期办证等违约行为设定义务。很显然,合同对双方违约责任的约定是不对等的。《中华人民共和国合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”,第三十九条、第四十条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,由于单方违约约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,且在出售方作为格式条款提供一方未尽到必要提醒义务情形下,而本案购房人已全面履行自己的义务,承担了“违约退房扣除20%的违约金”的风险,故其主张对方承担违约责任的诉讼请求应予支持。
三、违约责任的大小应结合合同约定和给对方造成的损失确定。
本案李某按合同约定应于2008年l0月前将房产证办好,但到期未予办理。2009年5月17日房地产公司发出办理房产证的通知后,李某亦未给高某办理房产证,均属违约行为。由于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》,在合同违约条款中,只确定了高某的违约责任,没有确定李某的违约责任,因此,按照公平原则及权利、义务对等原则,比照买方的违约责任,一审判决出售人承担违约责任正确,但根据出售人已交付房屋,只是未办理房屋产权证的违约事实,判决李某承担总价款20%的违约责任过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金”以及“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。目前,我国法律对违约金的调整标准没有明确规定,本案二审法院酌情确定了11580元违约金,该违约金数额已足以体现对李某违约行为的惩罚,较为妥当。
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政府采购保证金制度需完善

作者:谷辽海
来源:中国经济时报http://www.cet.com.cn
发表时间:2005年8月2日星期二


在政府采购供应商资格审查过程中,几乎所有的采购主体都要求参加项目竞争的供应商必须提供相应的保证金,招标采购文件的重要内容之一就是保证金条款,通常又分为缔约保证金和履约保证金。供应商的投标文件或报盘文件如果没有对采购文件中的保证金条款进行响应,必将导致废标。为了保证政府采购项目顺利进行,政府采购国际规则和各国的政府采购法中,都有资金担保的规定。然而,我国的政府采购法中却寻找不到一个有关保证金的条款。

实践中,用保证金条款任意处罚供应商的现象非常普遍,归还保证金的时间没有统一的规定,交纳保证金的数额也无统一的比例,且采购代理机构尤其是以营利为目的的招标公司都特别在乎供应商所交纳的保证金。因为预收的巨额保证金一方面可以合法地为寻租人无风险地获得更大的商业机会,另一方面又可长期占用巨额的保证金利息,作为自己“合法”的利润收入。

我们可以结合实践和相关法律来看一下政府采购中的保证金性质和缺位情况。

首先,采购主体没收投标保证金无法定依据。投标保证金不属于定金,不能适用定金罚则。然而,几乎所有的招标采购文件都有没收投标保证金的条款。投标保证金是投标的担保形式,为了保证招标采购文件的内容能够得到执行而设定的。供应商交付投标保证金只是获得缔约的机会,但不能确定是否能够获得政府采购合同。而定金属于违约金?交付定金是确保合同的履行为目的的?由合同当事人给付另一方金钱或者其他代替物。(我国《担保法》有定金罚则。)实践中,采购人或采购代理机构往往将投标保证金按定金罚则执行,是没有任何法律依据的。

例如,新疆维吾尔自治区政府采购中心2005年6月7日对中标供应商北京瑞源大陆科技发展有限公司的一则处理决定:供应商在自治区政府采购警用设备项目中对某产品投标中标,但在中标112天后函告确认无法执行该项目合同,不能承担中标商应当承担的责任和义务,要求取消贵公司的中标资格,招标方经研究予以同意。根据财政部《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第七十五条规定,供应商的行为已属违约,因此作出没收投标保证金等处罚内容。案例所述的没收投标保证金的处罚依据是行政规章所规定的,但行政规章中的这一条款违反了处罚法定的基本原则,为无效内容。因为我国《政府采购法》中不存在“没收投标保证金”的处罚条款,况且我国的政府采购合同为民事合同,不能适用行政处罚的形式。

其次,政府采购中的履约保证金不属于定金。不论供应商是否同意和自愿,采购主体与中标供应商签订合同时往往将投标保证金转为履约保证金,发生争议时援引定金罚则。这一方面缺乏法律根据,另一方面也是属于强制交易。虽然我国《招标投标法》第四十六条第三款规定,招标文件要求中标人提交履约保证金的,中标人应当提交。但这部法律没有规定这里的履约保证金的性质,也未指引适用我国《担保法》、《合同法》中的定金罚则。笔者认为,招标投标法仅对中标供应商规定履约保证金的内容,而对招标采购人却没有规定相应的责任,是违反民事合同公平原则的,与我国政府采购法第四十三条存在抵触。有关的行政规章似乎意识到了这一点,对于履约保证金作了扩大解释。2003年3月8日,国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局七部委局联合颁布的《工程建设项目施工招标投标办法》(以下简称《办法》)第八十五条规定,招标人不履行与中标人订立的合同的,应当双倍返还中标人的履约保证金。笔者认为,《办法》中的履约保证金相当于定金罚则,但与《担保法》和司法解释的有关规定存在抵触。此外,工程招标采购目前还不属于我国现行的政府采购法所适用的范围。

政府采购中的保证金应该通过立法予以规范。不论是投标保证金还是履约保证金,具体数额比例、返还日期、权利义务等必须有明确的法律规范,从而才具有可操作性。未来的政府采购法修改时,可以借鉴《办法》的内容制订。根据《办法》第三十七条规定,招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外,可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。投标保证金一般不得超过投标总价的百分之二,但最高不得超过八十万元人民币。投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天。投标人应当按照招标文件要求的方式和金额,将投标保证金随投标文件提交给招标人。投标人不按招标文件要求提交投标保证金的,该投标文件将被拒绝,作废标处理。(14)
(注:本文作者谷辽海为北京市辽海律师事务所主任、高级律师)



关于建造师专业划分有关问题的通知

建设部


关于建造师专业划分有关问题的通知

建市[2003]232号


各省、自治区建设厅、直辖市建委,国务院有关部门,解放军总后营房部,新疆生产建设兵团建设局,有关行业协会,中央管理的企业:

  按照人事部、建设部《建造师执业资格制度暂行规定》(人发[2002]111号)的规定,我部会同有关部门,研究确定了建造师专业划分。现将有关问题通知如下:

  一、建造师名称

  建造师分为一级建造师和二级建造师。英文分别译为:Constructor和Associate Constructor。

  只有参加建造师考试合格者才能取得《中华人民共和国一级建造师执业资格证书》或《中华人民共和国二级建造师执业资格证书》。

  取得执业资格证书的人员须通过注册获得《中华人民共和国一级建造师注册证书》或《中华人民共和国二级建造师注册证书》。

  建造师的专业类别在执业资格证书和注册证书内页中注明,不在证书的名称上标明。建造师的执业范围在注册证书内页中注明。

  二、建造师专业划分

  一级建造师的专业分为房屋建筑工程、公路工程、铁路工程、民航机场工程、港口与航道工程、水利水电工程、电力工程、矿山工程、冶炼工程、石油化工工程、市政公用工程、通信与广电工程、机电安装工程、装饰装修工程等14个。

  二级建造师的专业分为房屋建筑工程、公路工程、港口与航道工程、水利水电工程、电力工程、矿山工程、冶炼工程、石油化工工程、市政公用工程、通信与广电工程、机电安装工程、装饰装修工程等12个。

  三、建造师管理

  (一)人事部、建设部共同负责建造师执业资格管理工作。

  一级建造师考试大纲编制、考试命题和二级建造师考试大纲编制等工作由建设部会同人事部统一组织。各专业建造师考试大纲编制和考试命题具体工作委托有关部门、行业协会组织实施。

  一级建造师注册工作由建设部或其授权的机构负责。各专业建造师注册的初审工作委托有关部门、行业协会负责。

  二级建造师考试命题工作由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门会同当地人事部门负责。二级建造师注册工作由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门或其授权机构负责。

  (二)负责各专业建造师考试大纲编制组织实施工作的有关部门和行业协会,应组织成立建造师执业资格考试大纲编写委员会,各专业大纲编写委员会负责本专业一级和二级建造师考试大纲和指导书的编写和修订工作。

中华人民共和国建设部
二○○三年十一月二十六日