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房价下跌时购房人差价补偿法律辩析/许一峰

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 06:32:11  浏览:9582   来源:法律资料网
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  【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

  【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

  近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

  房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

  房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:

  第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

  第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

  第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。

  综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

  开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:

  (一)房屋买卖合同特别约定

  购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。

  (二)开发商单方承诺

  除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。

  针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。

  (三)买卖双方协议补偿

  《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

  因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。

  总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

  至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。

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新闻出版署出版物鉴定规则

新闻出版署


新闻出版署出版物鉴定规则
1993年3月16日,新闻出版署

第一章 总 则
第一条 为了贯彻执行有关查处违反出版管理行为案件、打击非法出版活动的规定,准确地及时地进行出版物的鉴定工作,特制定本规则。
第二条 本规则适用于新闻出版署受理鉴定的下列出版物:
(一)违禁出版物,包括内容反动的;有严重政治错误的;淫秽色情的;夹杂淫秽色情内容、低级庸俗、有害于青少年身心健康的;宣扬封建迷信、凶杀暴力的出版物;以及封面、插图、广告及其它宣传品存在上述问题的;
(二)非法出版物。
第三条 出版物的鉴定,由署各业务司分别负责组织进行。
新闻出版署聘请专家组成出版物鉴定委员会,为咨询机构。鉴定委员会可以根据本规则接受新闻出版署正、副署长的委托进行出版物的鉴定。
第四条 担任出版物鉴定的人员,必须具有较好的政治素质和业务素质。凡与查处案件有利害关系的人,不能充当鉴定人。机关的有关工作人员有这种情况的,应由所在司的负责人决定,实行回避。
第五条 鉴定人必须坚持以事实为根据,以法律为准绳的原则,客观公正地作出鉴定结论,不受任何外来干扰的影响。
鉴定人应当严格遵守出版物鉴定工作纪律,妥善保管送审的出版物和材料,严格保密,廉洁奉公。

第二章 受理鉴定
第六条 出版物的鉴定,各业务司分工如下:
(一)违禁出版物,按图书、报纸、期刊的分类,分别由图书司、报纸司、期刊司负责鉴定;
(二)非法出版物由发行司负责鉴定,司负责人认为必要时,可请其他司予以协助;
(三)音像出版物,包括非法出版的音像出版物,均由音像司负责鉴定。
出版物鉴定事项有交叉的,由有关司予以协助。
第七条 负责受理出版物鉴定的部门,只承担下列鉴定任务:
(一)新闻出版署直接查处的案件需要对出版物进行鉴定的;
(二)各省、自治区、直辖市新闻出版局或音像管理部门依照规定提请新闻出版署鉴定的;
(三)公安机关、检察机关和人民法院依法委托新闻出版署鉴定的;
(四)新闻出版署正、副署长提出鉴定的。
第八条 受理出版物鉴定的手续是:
(一)查验委托公函或领导批示;
(二)听取或审阅送审单位介绍案件情况和鉴定要求;
(三)查收出版物样本。
根据查验情况,确定是否受理鉴定或修改鉴定的要求。必要时可要求补送材料。
决定受理鉴定的,由承办人填写《出版物鉴定登记表》。

第三章 鉴 定
第九条 已受理的出版物鉴定,由司负责人委托两名以上鉴定人员按下列程序进行工作:
(一)个人审查出版物样本,分别提出个人的书面意见;
(二)由司的负责人主持进行综合评议,提出司的书面审查意见和鉴定结论;
(三)制作出版物鉴定书。
在鉴定过程中有不同意见,经过综合评议仍不能达成一致的,由司负责人复审后作出鉴定结论。
第十条 鉴定书的内容,包括出版物版本记录主要项目,送审单位,送审人,送审日期,鉴定要求,简要案情,审查意见和鉴定结论。
鉴定书要文字简练,适用依据准确,结论明确。
第十一条 鉴定书由鉴定人签名,经司负责人复核后呈报主管署领导签发,加盖“新闻出版署出版物鉴定专用章”。
第十二条 鉴定中遇有疑难复杂问题,或鉴定结论有分歧,或应当事人申请要求重新鉴定时,可经新闻出版署正、副署长决定,委托出版物鉴定委员会进行鉴定。
重新鉴定,除按规定办理受理手续外,申请人还应提交原鉴定书和样本,并说明要求重新鉴定的理由。

第四章 附 则
第十三条 鉴定结束后,承办的鉴定人员应当将鉴定材料立卷归档。
出版物鉴定材料一般包括以下内容:
(一)卷皮;
(二)目录;
(三)出版物鉴定登记表;
(四)出版物样本;
(五)个人审查意见;
(六)司的书面审查意见和鉴定结论;
(七)鉴定书原件及副本;
(八)其他材料。
第十四条 本规则由署办公室和政策法规司负责解释。
第十五条 本规则自发布之日起施行。


厦门市国有(控股)企业监事暂行办法

福建省中共厦门市委 厦门市人民


厦门市国有(控股)企业监事暂行办法
中共厦门市委 厦门市人民政府



第一条 为了加强市属国有(控股)企业的财务和国有资产的监督,评价企业主要负责人的经营管理业绩,保证监督人员公正、廉洁、高效地开展工作,根据《中华人民共和国公司法》、《国有企业财产监督管理条例》和《国务院稽察特派员条例》,结合厦门市实际情况,制定本办法

第二条 本办法适用于市属国有资产投资主体对其投资的全资和控股企业派出或推荐监督人员。
市属国有独资重点企业适用《厦门市国有重点企业稽察特派员暂行办法》。
第三条 国有资产投资主体对其投资的全资和控股企业按本办法规定派出或推荐监事:
(一)对非公司制国有全资企业,按照《国有企业财产监督管理条例》第三章“监事会”有关规定,经营规模较大的,派出监事会,并指定监事会主席;经营规模较小的,派出1-2名监事。
(二)对国有控股的有限责任公司和股份有限公司,根据《公司法》第五十二条和第三章第四节“监事会”的有关规定,向企业推荐监事,并经法定程序当选。
第四条 尚未明确投资主体的国有企业,暂由其主管部门担负起投资主体的责任。
第五条 国有资产投资主体与其派出或推荐的监事会主席或监事订立劳动合同,并给予相应的劳动报酬。当事人原劳动关系在其他单位的,经协商后转移。
本办法所称监事会主席和监事,是指与国有资产投资主体订立了劳动合同的监督人员。
第六条 监事会主席或监事一般年龄在60周岁以下,并应当具备下列条件:
(一)具有较高的贯彻执行有关法律、法规和国家政策的水平;
(二)坚持原则,清正廉洁,忠实履行职责,自觉维护国家利益;
(三)熟悉企业情况,有企业经营管理的基本知识;
(四)未有《公司法》第五十七条所列示的情形。
第七条 监事会主席和监事的派出实行回避制度。曾在企业担任高级领导职务的人员,不得派入该企业;也不得派入其近亲属担任高级管理职务的企业。
第八条 一名监事主席或监事一般可兼任3至5个企业的相同职务。
第九条 监事会主席和监事可以连派连任,但监督同一企业的,一般任期为3年,且不得连任。
第十条 派入国有全资企业的监事主席或监事,行使以下职权:
(一)检查企业财务;
(二)对董事、经理(厂长)执行法律、法规和企业章程的行为进行监督;
(三)当董事或经理(厂长)损害企业利益时,经投资主体批准,函告纠正;
(四)向国有资产投资主体报告工作;
(五)企业章程规定的其他职权;
监事会主席或监事列席董事会会议或厂务会议,但在会上不得发表任何意见。
第十一条 派入国有全资企业的监事会主席或监事,每年向投资主体递交两次监督报告,其内容应包括:
(一)对企业财务状况分析评价;
(二)对企业经营管理和国有资产保值增值情况分析评价;
(三)对企业发展前景及经营风险分析评价;
(四)对企业主要领导人经营业绩的分析评价;
(五)对企业主要领导人的奖惩、任免建议;
(六)投资主体要求报告的事项或监事会主席、监事认为需要报告的事项。
监督报告经投资主体审核后报市国有资产管理部门备案。
第十二条 在国有控股有限责任公司或股份有限公司任职的监事会主席或监事,按《公司法》第五十四条和第一百二十六条的规定以及公司章程行使职权。
监事会主席或监事列席董事会会议时,不得发表任何意见。
第十三条 监事会主席和监事不得泄漏企业的商业秘密;不得接受企业的全体馈赠、报酬、福利待遇;不得在企业报销费用;不得参加有可能影响公正履行职责的宴请、娱乐、旅游等活动;不得通过监督工作为自己、亲友或者他人谋取私利。未经法定程序或投资主体许可,监事会主席
和监事不得向任何单位和个人透露监督结论。
第十四条 国有控股有限责任公司和股份有限公司的章程以及股东会或股东大会的决议与本办法规定不符的,国有资产投资主体可以按法定程序提出修定公司章程或决议的建议。
第十五条 在国有全资企业任职的监事会主席或监事在监督工作中发现紧急情况,应立即向国有资产投资主体专项报告,国有资产投资主体应及时审定,必要时向政府有关部门报告。
在国有控股公司任职的监事会主席或监事,监督工作中发现紧急情况,应按公司章程规定,提议召开临时股东会或股东大会,并向大会报告。公司章程或股东会或股东大会决议对紧急情况的应急措施有规定的,从其规定。
第十六条 监事会主席或监事根据企业情况,可以建议投资主体商请市审计部门对企业进行审计。
第十七条 监事会主席或监事在监督工作中成绩突出,为维护包括国家所有者权益在内的全体股东利益做出重要贡献的,由国有资产投资主体给予奖励。
第十八条 监事会主席或监事有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对企业的重大问题隐匿不报,严重失职的;
(二)与企业串通,编造虚假监督报告的;
(三)干预企业的经营管理活动,致使企业的合法权益受到损害的;
(四)违反第十三条规定的。
第十九条 监事会主席或监事以及审核监督报告的有关人员泄漏监督报告内容的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 被监督企业有下列行为之一的,对主要负责人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)拒绝、阻碍监事会主席或监事依法监督的;
(二)拒不提供企业财务状况和经营管理情况的资料或者隐匿、伪报资料的;
(三)向监事会主席和监事馈赠物品、支付报酬、提供福利待遇或者为其报销费用的。
第二十一条 被监督企业发现监事会主席和监事有本办法第十三条所列行为时,有权向国有资产投资主体报告,必要时向政府有关部门报告。
第二十二条 国有资产投资主体对其非控股企业推荐监事,可参照本办法执行。
第二十三条 本暂行办法自发布之日起施行。



1998年9月8日