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试论同居及其法律规范/张艳

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 06:50:27  浏览:8934   来源:法律资料网
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前 言
有人称21世纪是“新同居时代”。在这个时代,同居成了越来越多的人的一种生活选择方式,我们没有办法漠视的存在。21世纪,人们的思想前所未有的开放,再加上太多的社会引起的现实和精神压力,像是工作压力,房价压力,家庭负担压力等等都使人们对自己的生活没有稳定感,而高离婚率的现状更加使得人们对婚姻没有信心,不愿意承担太多的责任,不想有孩子的负担,想要相对自由的空间,在这样的情况下同居越来越受现代人欢迎。同时不能忽略的同性恋群体也随着人们越来越开放的思想走上台前争取自己的利益。同性恋经历了可以说使比较艰辛的过程到了今天才终于在社会上得到了一定的承认。在欧洲,已经有比较多的国家承认了同性恋的合法地位和合法权利,有的国家像荷兰和丹麦已经允许同性恋者像普通恋人一样结婚,由国家来保障他们(她们)的婚姻。在我们国家,也存在着数量不少的同性恋者,一直以来,社会对他们(她们)不理解甚至歧视,使他们必须要压抑自己的性取向,甚至和异性恋一样的结婚生子,造成了很多的社会问题。我们国家在对同性恋者方面一直是十分的忽视,忽视他们的存在,忽视他们作为公民的利益,忽视他们的呼声。但是,欧洲国家给我们起了个好的榜样,我们应该看到中国的同性恋群体也在觉醒,也在开始为了自己的权益作努力,我们不应该再忽视他们了。正因为如此,同居立法是不可回避的一个议题,笔者希望本文可以起到抛砖引玉的作用,能够有更多的学者来关注和探讨这个话题。




试论同居及其法律规范

作者:张艳


一、同居(cohabitation)的几种释义及分类分析
《现代汉语词典》解释:(1)同在一处居住(2)指夫妻共同生活。[1]
《辞海》解释:同居(1)居住一处,共有家业者(2)夫妻共同生活。也指男女双方未经结婚而共同生活 [2] 。
《中华法学大辞典-民法卷》解释:同居:男女共同生活并发生性关系。包括两种情况:(1)合法同居即夫妻同居。夫妻共同生活并发生性关系,是夫妻相互间的权利和义务。夫妻同居受法律保护。夫妻任何一方无正当理由而拒绝与另一方同居,可以成为离婚的主要理由。(2)非婚同居,在中国又称为非法同居,即没有合法夫妻关系的男女同居。又分为两种情况:一为没有配偶的单身男女同居,即未履行结婚手续,而以夫妻关系同居;二为男女双方或一方已有配偶,又与配偶以外的异性,即姘居[3]。
由以上几种权威的解释,我们可以得到这样的结论:在常义上的同居包括两种:一是共同居住于同一处所;另一是特指夫妻共同生活。而在法学上的解释则属狭义范畴,仅指常义中的后者,且强调夫妻生活中的同居(性生活)内容。
但是随着社会的不断发展,以上的几种对同居的解释已经不能够全面的涵括所有现存的现象了,笔者认为任何人出于任何目的以任何形式共同生活在一起较长时间都属于同居(此定义排除了大家偶然凑于一起合住合租一小段时间,如一起旅游等情况以及一夜情等之类的情况)。具体分类如下:
(一) 亲属关系型(亦称家庭成员型)
即同住一处的人之间有着亲属关系,乃一家庭的成员。无论是父母、子女、兄弟姐妹、叔伯舅、姑婶嫂还是有其他的血缘和姻亲关系的,只要是因为亲属关系的前提而共同居住即属于此类。当然也包括法律上拟制的亲属关系,如养父母子女等。而夫妻关系是此类的核心,在我国典型的亲属关系型同居是一夫一妻加一子。
(二) 非亲属关系型
此类涵盖了同居中所有除亲属关系型外的存在。也是笔者重点研究的方面。笔者把其分为两类来分析。
1、共有房产及简单合租
共有房产型是指因各种原因而共同拥有某一房产而共同居住于一处的。
简单合租是指不存在爱情和性关系的共同居住一处,共同分摊合租费用。近几年社会上出现了较多的异性简单合租合住的情况。虽然具统计很多的此种情况的当事人不排除有发展情侣关系的可能,但是毕竟这个不是根本目的,异性合租合住的主要原因还是生活的便利和互助等等现实的原因。现实中还存在这样的情况,几伙人一起合租,如一对夫妻和其他单身男女合租,几对情侣合租,一对母子与其他人合租,各种情况在现实中都有可能也都真实的存在着。在笔者的分析中,是分开讨论的。这几伙人之间可能是简单的合租关系。而各伙内又可能有亲属关系或别的关系,这些都将分别考虑为伙之间的合租和人之间的。考虑为伙之间的合租若无其他关系也应归属于此类的简单合租型。
如果虽然同居者共同分担租金等合住费用,但是彼此之间存在爱情和性关系也不属于简单合租。
2、以爱和性为基础的同居关系——新同居关系
此情形不论同居者是否共同分摊同居费用,只要彼此居于一处的基础是爱情与性关系。主要是针对两个人的情况,即包括只有情侣两人的同居以及前述“伙合住”中的“恋人伙”的情况。(本文不讨论几人相恋同居的情况)
对于这种新同居关系需要作的注释是这里的“恋人”、“情侣”不仅包括异性,还涉及同性的此种情形。(对于变性人,在其变性之前必然是按其原性别,而非看其是否有易性倾向来确定其是否同性恋。至于变性之后,则以其后性别为准。举个例子来说,A原来是个男性,但是他是个同性恋,且有易性癖,一直希望自己是个女性,后通过手术达成所愿,身体特征变为女性特征。在其变性之后,以女性身份恋爱,与一男子建立恋人关系,则我们应该把他们的关系称为异性恋关系而非同性恋关系。)



二、异性恋人同居
我国社会上对同居的定义一般仅是指异性之间,也是因为毕竟这种情况在我国占绝大多数。按照《中华法学大辞典》的解释,非婚同居分为两种,一种是无配偶的单身男女同居,另一种是男女一方或双方已有配偶,又与配偶之外的其他异性同居。[1]
(一) 有配偶者与配偶之外的人的同居行为
有配偶者与配偶之外的人的同居行为是违背公序良俗和法律的行为,是受社会公德和广大百姓谴责的。我国《婚姻法》第一章第三条规定“禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。” 第四条规定“夫妻应当互相忠实,互相尊重”。社会上对于“包二奶”和“婚外一夜情”等违背夫妻忠实义务的行为也是持否定态度的。我们得承认,在现实社会中的确存在很多的婚姻不是建立在爱情的基础上的,或者是虽然以前有爱情但是在婚后感情变质的情况。恩格斯说:“结婚的完全自由,只有在资本主义生产与由它所造成的财产关系的消灭,把那在今日对选择配偶尚有巨大影响的一切经济旨趣除去以后,才能达到。到那时候,除了相互的爱之外,再也没有别的动机存在。”[1]
但是婚姻不仅仅是两个当事人之间的事,婚姻联系着彼此的所有关系,特别是孩子的存在,使婚姻除了爱情外附加了很多其他的内容。这些内容包括夫妻之间的责任义务,包括对孩子的义务,对双方父母亲友的责任和义务,还有对社会的责任。我们说婚姻并不是两个人的简单结合,法律正是考虑到婚姻对于个人的重大意义,才对结婚的年龄和行为能力规定的如此详细。因为婚姻的重要,需要当事人具有成熟的生理和心理,能够对自己的选择和决定负责。因此当你踏入婚姻的殿堂,你就必须要对对方,对社会负起责任。笔者认为虽然感情不是能够控制的,婚姻的基础很可能会陷入泥潭,但是人是有理性的生物,应该明白自己的社会责任,如果感情真的已经不在,婚姻实在不能继续下去,离婚是唯一的选择。恩格斯指出“如果道德的婚姻只是根据爱情的婚姻,那么唯有恋爱继续存在的婚姻,才是这种婚姻。……要是感情已经完全消失或由新的热烈的恋爱把它排挤的话,那么离婚,无论对于双方或对社会,都是幸福了” [2]。如果一天你还在婚姻当中,你就得至少管好自己的身体,也要时刻提醒自己是已经结婚的人而不能放纵自己的感情和身体。离了婚,恢复单身,那你愿意和其他人同居就是你的自由了。前提是你的同居对象也是单身。婚姻是个契约,是两个人相约相伴一生的誓约。因为我国的传统思想和道德伦理对我国现在的社会还是有很深远的影响,在人们的心目中普遍认为性是和爱联系在一起的,人不是普通的动物,对于自己的性欲是应该自我控制的。在这样的环境里婚外性行为不可避免的会对家庭产生伤害。国外近些年有一些人一些家庭搞“换妻俱乐部”,似乎把性和爱完全分开了,只是把性当成是和吃饭穿衣一样简单和随便的事情,在中国人眼里这是不可想象的,其实在国外,他们的这种行为也是受自己的国人谴责和受法律的制裁的。但是这种风气似乎对于我国也有影响,在我国的一些地方,也曾经出现过这样的情况。我们是否在怀疑,到底爱和性是不是分的开的?李银河教授在《真爱无敌——婚姻的本质及爱情与婚姻的关系问题探讨》中指出:“关于性和爱的关系,我在做“中国女性的感情与性”这个研究时,专门列了一个小标题。调查显示,分为两大派:一派是他的性与爱一定是连在一起的,就是如果没有爱,是绝对不能容许性,绝不能接受性的。另外一派认为性和爱是可以分开的。“无性族”当然就不用说了,还有比如说现实中还是有这样的情况,确实有爱但是没有性。还有另外一种人,像木子美那样的,她的性与爱是完全分开的。我觉得现在已经有相当大一批人觉得爱是爱、性是性,可以跟很多人有性而没有爱。我觉得这两种情况并不影响爱情的定义。爱还是爱、性还是性。只不过在这个问题上分成两派,有一派就是认为一定要有爱才能够有性,而另一派则认为这两者不一定要联系在一起。谢谢!” [1]对于这个说法现在还是很有争议的。在这里我要引用在这个对话中另外一个专家李明舜教授的话:“一般来说,爱情基本上是自由的,你爱谁不爱谁这是你的权利,但是结了婚之后,就不一样了。如果说,结婚前是在选择你所爱的人,那么结婚后更多的是你得去爱你所选择的这个人。所以,从这个意义上来讲,我认为爱情更多的是权利,而婚姻更多的是责任。”[2]笔者认为婚姻的性质决定了夫妻双方的忠诚义务。笔者也相信爱情不一定是天长地久的,一个人一生很可能会爱上其他的人。但是婚姻作为爱情和性的一种结合方式,其本身是包含这两个内容的。对性的随意放纵是一种不负责任的表现,不论是异性恋也好同性恋也好,爱情的定义包括了对爱情的忠贞,不忠贞的爱是不完整的。笔者认为现在所谓的性和爱分离的说法有为那些放纵身体,挥霍感情的人推脱的嫌疑。就算是调查出这个结果的李银河教授她和她爱人忠贞不渝的爱情也是让人称道的。她曾声称,她和她先生过的很幸福。我相信,这种幸福的感觉是在互相忠实的基础上的。一个经常出轨的身体是会受到他自己灵魂的煎熬的。我们只要看网上的那些身体出轨者的文章,就可以看到他们一般不是没有爱情,就是被爱情伤害过,或者就是正受着自己良心的谴责。空虚的灵魂才会去寻找一时的肉体的发泄得到一种短暂的满足。但是这并不是根本需求。按照玛斯洛的“人的五个需要层次”理论,欲望的需求只是最低级的需求,属于第一层次需求。而一个有着理性的人除了“生存需求、安全需求”以外更加注重的是“尊重需求、社交需求和自我价值实现需求”。也正是因为如此,对于现在的“同居”现象要加以法律的约束和保护,不能让同居成为一些人另一种发泄欲望的方式,却伤害了善良的相对人的利益。


(二) 异性恋人未婚同居
无配偶的单身男女同居是个人的选择,是对自己生活方式的一种选择,虽然我们不能否认,在现在的社会形式下由婚姻组成家庭是人们较好的一种选择方式,但是我们还是应该尊重那些同居而非结婚的人的选择。我们可以宣传婚姻的好处,可以鼓励人们通过婚姻缔结两性关系,但是我们不能强迫他们选择,不能阻止和处罚行为。我国著名婚姻法学者巫昌祯教授指出:“从古到今,都不是每个人都会老老实实按部就班的结婚、生子的过完一生。在国外,同居现象作为一种生活方式而普遍存在。在国内,随着观念的开放也越来越多。”[1]
据统计,美国90年代最终走上红地毯去举行婚姻庆典的新娘,有一半已经与男友同居过了。1997年,美国未婚同居者达400万人,而1960年有40多万人。据1997年的一项调查,在25岁至39岁的未婚妇女中,有25%左右正在与一个伙伴同居;一半左右已婚妇女的初婚是经过同居的。法国国家统计局公布的统计数字表明,1968年法国只有百分之三的夫妇不登记结婚,而到1998年,不登记结婚的夫妇就接近200万对,相当于每五对夫妇中就有一对不登记结婚。[2]
在国外的同居浪潮掀起的时候,国内也受到了影响,人们开始怀疑婚姻的必要性,开始了对同居的尝试。对于同居,人们的的态度越来越趋于可接受。
据《四川在线》和《三九健康网》报道:记者就大学生同居的问题走访了西安、北京、上海、武汉、重庆等6大城市的一些著名高校。采用无记名问卷式随机调查,调查结果显示:对婚前同居行为表示“可以理解”或持肯定态度的占48.5%,“说不清的占27%。也就是说几乎75%以上的大学生差不多“认可”或“不反对”同居这一现象。在口答“当您的恋人向您提出婚前性行为的要求,您将采取什么态度”,其中表示答应或可能答应的大学生竟占56%;在回答“只要确立恋爱关系,就可以发生性行为”这一问题,接受此观念的大学生占23.5%,“说不清”的占35%;在回答“您有过和异性同居的行为吗”问题时,表示“有”的竟占52%,而女生竟高达67.3%。[3]
同居作为一种生活方式,有它存在的强有力的现实原因和条件以及强大的社会需求。特别随着人的活动能力和范围的扩大,人的迁徙范围和频度愈来愈高,在大城市中,人的稳定性越来越差,首先表现在工作上面,事业的发展则把婚龄越推越后,而婚姻则需要很多条件,其中一点就是稳定。再者就是房子的问题,在人们的普遍观念中,要结婚了至少要有自己的房子,而现在房子的价格高涨,已经远远超出人们的接受能力,因此有一些想结婚的人也只能暂时的同居在租住的房子内。 有个例子:阿强和阿娟是一对30出头的恋人,住在一起却未结婚。谈及不结婚的原因,阿强感叹道:“你以为我们想同居吗?还不是因为没有自己的房子!”阿强和阿娟都是毕业后从外地来到北京,积蓄有限,无法在北京这样“寸土寸金”的地方买得一处蜗居。他们商议后决定先住在一起,互相照应,一两年后能够贷款买房时再结婚。缺乏稳定的外部环境和心理素质,婚姻是难以维持的。所以在现在的城市,很多人怕结婚,现在的离婚率那么高,让适婚年龄的青年对结婚产生了恐惧,认为“结婚是爱情的坟墓”。更多的人选择在结婚之前过上一段“试婚”的同居生活,甚至是长期的同居而不领结婚证。
正所谓“存在即是合理”,任何社会现象都有其存在的社会基础,我们可以不去探究这种现象产生的原因和背景,但是我们不能忽视这种现象的存在。其实在我国,一直以来无论是国家法律还是社会舆论对同居都是持否定态度的。在古代,婚姻之外的两性关系,无论当事双方是否单身还是已有配偶,一旦关系被曝光,后果是十分严重的,像“浸猪篓”便是民间用于处罚犯有此种“罪行”的男女的一种较常见的方法。但是尽管如此,历史上此类事件却常有发生,屡禁不止。改革开放之后,随着西方思想的输入,自由,人权等观念深入民心,人们受到国外同居浪潮的影响,也在国内兴起了同居风。虽然我国法律对于这种同居关系不予保护,但是还是有越来越多的人选择这种生活方式,依笔者看来,要想把这种趋势压制下来是不太可能的,同居不可能代替婚姻,但是却肯定会慢慢成为一种稳定的婚姻的补充。不久前杨立新教授在检查日报发文强调“未婚男女同居,包括老年人的同居,不是对现行婚姻制度的冲击,而是人们选择自己认为更为适当的方式,解决男女之间结合关系的形式。这样,更能够体现现代社会男女关系的多样性,满足人们对婚姻生活的不同层次的需求。”对于同居是否会对婚姻制度带来冲击,我们现在还不好说,但是杨教授对于同居的看法代表了一些法学家的观点。“我们对于同居的态度应该是宽容的,只要同居双方不违背善良风俗,不妨碍其他人和公众,不损害社会公共利益和公共秩序,其法律地位就应该得到承认” [1] 。对于单身的异性恋人未婚同居我们不应该限制和谴责,应该尊重他们的个人选择,私人生活方式。从法律层次来讲,只要不妨碍他人自由,不损害公共利益,法律就不应该取缔或者漠视,不应该置之不理。未婚同居的单身男女,是社会的成员,是国家法律应该予以保障的对象。我国在一个特殊的历史阶段,曾经把这种单身男女的未婚同居行为认定为非法同居,严重的要依法制裁。随着自由人权思想的逐渐深入民心,法制建设的逐渐完善,我国法律已经取消了此种规定。最高人民法院2001年12月25日发布的《婚姻法若干问题的解释(一)》第5条2款规定,1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施后,男女双方符合结婚实质要件的,人民法院应当告知其在案件受理前补半结婚登记;未补办结婚登记的,按解除同居关系处理。该司法解释事实上承认了“同居关系”合法性。按照“法律无明文规定者不违法”的基本法律原则,既然我们的宪法,婚姻法都没有明确规定“同居关系”违法,就只能认为,至少法律是默认同居合法的。法律的这种变化,不能不说是我国法制的一大进步,体现了我国对于人权的重视和尊重。但是仅仅这样是不够的,只要这种现象存在,并且并非一时现象,还可能引起较大的纠纷和事实关系,法律就不可不作表示。在实践中,对于同居案件是不告不理的,但是因为同居牵涉较广,出现纠纷的可能性还是很大的,法律的现行规定对于保护同居的当事人特别是弱势群体是极为不利的。在同居纠纷中,往往是弱者遭到抛弃,或者是妇女子女的利益受到损害。美国法官,本B-林赛曾经在一本与人合著的名为《伴侣婚姻》的书中,提出一种新的婚姻制度,即试婚制度。他认为,青年可以采取这样的试婚制度。其一,他们暂时不希望有孩子,因而他们应该掌握最先进的避孕知识;其二,只要没有孩子,且妻子没有怀孕,那么只要双方认可,就可以离婚;其三,离婚时,妻子无权要求补偿费。他确信,如果这种制度得到法律承认,绝大多数青年,例如大学生,就会进人到一种比较持久的伴侣关系中,这种关系包括共同的生活。但是这只是一种理论的模式,现实情况是育龄年纪的男女同居在一起引起怀孕的并非少数。在本B-林赛的那个年代(20世纪初),避孕技术和人工流产的技术还不象现在那么高明,但是他也意识到了同居制度下产生的子女会出现很多问题比较难以处理。在现在的科技水平下,避孕变的简单,但是除了子女问题外,同居还涉及财产和债务问题。况且尽管避孕和人流都变得简单,还是存在着同居生子的可能性,非婚生子的出现,就要涉及其地位问题、抚养问题、准正问题,户口问题、上学问题……牵涉很广。即便没有把孩子生下来,流产引起的问题也可能产生纠纷。流产的费用,对女性身体的伤害等都是问题。法律对于同居的不保护,使越来越多的问题无法很好的解决,人们不得不去寻找别的方式,同居分手之后纠纷引起的伤害案件还少吗?我们在建设法制社会,既然是要法治,就要规范到所有应该由法律规范的事项。我们的法律对于这一方面的忽视业已引起人们的疑惑。“对于这种现象,法律可以装做没看见吗?难道可以简单地以“非法”二字一笔抹杀吗?许多人并不想结婚,可是由于缺乏应有的保护,以致于在同居之后不得以去结婚或者鸟兽散”。“对于这么一个普遍的现象,中国法律仍是把“同居”置于边缘,不予更多的考虑和关心,可以说“同居”在现实中已成为公众可以基本接纳的生活方式,特别在深圳,道德和舆论的压力几乎不起作用,然而,在法律上,“同居”还未得到应有的认可和保护”[1]
对于人们弃结婚而去同居的现象,不可放任为之。我们对此一方面要进行研究,研究其存在的现实性和合理性,根据实际情况,对其加以规范和引导,将其纳入法律规范的范畴;另一方面也需要对我国现存的婚姻制度进行反思和检讨,看是不是存在不合情合理的地方,能否改进合完善,从而“挽回”人们对婚姻的兴趣和信心。对于日益增多的同居人口,法律不能漠视,从各国前例看来,同居之风并非一阵就会过的,反而是会慢慢发展成为一些社会成员的一种固定的生活方式的选择。现在世界上许多国家已经颁布了“同居法”来规范这种社会现象,就现有的资料表明,各国的该做法普遍受到国内外的欢迎和支持,许多自己所在国家和地区的人们不远千里赶到可以登记为“生活伙伴”的国家和地区去登记。也许有的人不能理解这种行为,但是我们还是可以从人们的态度中看到对于法律肯定的渴望。首都医科大学社会医学研究室在2001年作北京市民健康状况调查时发现,在“婚姻情况”调查栏内,4%的北京人填写了“同居”。这些人的年龄分布呈双峰现象,即20至29年龄组同居者占全部同居人口的14%,45至54岁年龄组占32%。从这个调查结果我们可以窥见整个同居情况的严重。法律对于这么多社会成员的权利没有保障,是绝对不应该的

三、同性恋人同居
(一)字源涵义
同性恋(homo***uality),根据《牛津法律大辞典》解释:一个人和另一个同性产生性吸引,并导致身体接触和性快感。按照性别的不同分为男同性恋(gay)与女同性恋(lesbian)。同性恋是一种性取向或性指向,具有同性恋性取向的成员只对或基本上只对社会中与自己性别认同相同的人产生性欲或爱慕。具有这种性取向的人称谓同性恋者。
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河北省企业国有资产监督管理实施办法

河北省人民政府


河北省企业国有资产监督管理实施办法

(2004年10月21日河北省人民政府第33次常务会议通过 2004年10月27日河北省人民政府令〔2004〕第6号公布 自2004年12月1日起施行)




第一章总则

第一条根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条本省国有及国有控股企业、国有参股企业的国有资产中的监督管理,适用本办法。

第三条本办法所称企业国有资产,是指国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。

第四条企业国有资产属于国家所有。

本省实行由省人民政府和设区的市人民政府分别代表国家履行出资人职责,享有所有者权益,权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合的企业国有资产监督管理体制。

第五条省人民政府和设区的市人民政府分别设立国有资产监督管理机构。国有资产监督管理机构根据本级人民政府授权,代表本级人民政府依法履行出资人职责,依法对企业国有资产进行监督管理。

县(市、区)人民政府不设立国有资产监督管理机构,由设区的市人民政府国有资产监督管理机构和县(市、区)人民政府根据需要,确定有关组织对企业国有资产进行经营管理。

第六条省人民政府、设区的市人民政府授权国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业,统称所出资企业。

省人民政府国有资产监督管理机构所出资企业,由省人民政府确定、公布,并报国务院国有资产监督管理机构备案;设区的市人民政府国有资产监督管理机构所出资企业,由设区的市人民政府确定、公布,并报省人民政府国有资产监督管理机构备案。

第七条所出资企业依法享有企业经营自主权,对其经营管理的企业国有资产承担保值增值责任。

第八条国有资产监督管理机构不行使政府的社会公共管理职能,政府其他机构、部门不履行企业国有资产出资人职责。

国有资产监督管理机构应当支持企业依法自主经营,不得干预所出资企业正常的生产经营活动,不得违法收取费用,不得增加企业负担。

第二章国有资产监督管理机构


第九条国有资产监督管理机构是代表本级人民政府履行出资人职责、负责监督管理企业国有资产的直属特设机构。

上级人民政府国有资产监督管理机构依法对下级人民政府的国有资产监督管理工作进行指导和监督。

第十条国有资产监督管理机构的主要职责:

(一)依法对所出资企业履行出资人职责,维护所有者权益;

(二)依照有关规定向所出资企业派出监事会或者监事;

(三)依照法定程序对所出资企业的企业负责人进行任免、考核,并根据考核结果对其进行奖惩;

(四)对所出资企业的国有资产收益进行考核和组织收缴,按要求编制再投入预算建议计划;

(五)依法对所出资企业的重大事项进行审核;

(六)指导、监督所出资企业的法律顾问制度建设;

(七)指导国有及国有控股企业的改革和重组;

(八)依法监督企业国有资产的产权交易活动;

(九)建立和完善企业国有资产保值增值指标体系,通过统计、稽核等方式对企业国有资产的保值增值情况进行监管;

(十)本级人民政府规定的其他职责。

第十一条国有资产监督管理机构的主要义务:

(一)探索有效的企业国有资产经营体制和方式,加强企业国有资产监督管理工作,防止国有资产流失,督促企业实现国有资产保值增值;

(二)推进国有资产合理流动和优化配置,推动国有经济布局和结构的调整,提高国有经济的整体素质和竞争力;

(三)推动建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度;

(四)指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度,完善法人治理结构,推进管理现代化;

(五)尊重、维护国有及国有控股企业的经营自主权,依法维护企业的合法权益,促进企业依法经营管理;

(六)指导和协调解决国有及国有控股企业在改革、发展中的困难和问题;

(七)本级人民政府规定的其他义务。

第十二条国有资产管理机构应当按规定向本级人民政府报告企业国有资产监督管理工作、国有资产保值增值状况和其他重大事项。

第三章所出资企业负责人管理


第十三条国有资产监督管理机构依照有关规定,任免或者建议任免所出资企业的负责人:

(一)任免国有独资企业的总经理、副总经理、总会计师及其他企业负责人;

(二)任免国有独资公司的董事长、副董事长、董事,并向董事会提出总经理、副总经理、总会计师等的任免建议;

(三)依照公司章程,提出向国有控股公司派出的董事、监事人选,推荐国有控股公司的董事长、副董事长和监事会主席人选,并向董事会提出总经理、副总经理、总会计师等人选的建议;

(四)依照公司章程,提出向国有参股公司派出的董事、监事人选。

省人民政府和设区的市人民政府对所出资企业负责人的任免、考核另有规定的,按规定执行。

第十四条国有资产监督管理机构应当建立健全适应现代企业制度要求的企业负责人选任制度,并按照规定的条件和程序选拔任用所出资企业的负责人。

第十五条国有资产监督管理机构可以根据需要,向社会公开选聘所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的高级经营管理人员。

第十六条国有资产监督管理机构应当按照年度考核与任期考核、考核结果与兑现奖惩相结合的原则,建立健全对所出资企业负责人的业绩考核制度,与其任命的企业负责人签订年度经营业绩责任书和任期经营业绩责任书,对经营目标完成情况进行考核,并根据考核结果决定对企业负责人的奖惩。

第十七条国有资产监督管理机构应当建立健全企业负责人的激励约束机制,制定所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的企业负责人薪酬分配办法。

第四章所出资企业重大事项管理


第十八条所出资企业的下列重大事项应当报国有资产监督管理机构审核批准:

(一)国有独资公司的章程;

(二)国有独资企业和国有独资公司的重组、股份制改造方案;

(三)国有独资企业和国有独资公司的分立、合并、破产、解散、增减资本或者发行公司债券;

(四)国有及国有控股企业的重大投融资计划;

(五)国有股权转让;

(六)在增资扩股中全部或者部分放弃国有股认股权;

(七)在上市公司配股中全部、部分放弃国有股配股权或者采用增发股票、定向吸纳其他非国有资本投资入股等方式,导致国有股比例下降;

(八)国有独资企业和国有独资公司处置重大有形资产或者无形资产;

(九)国有及国有控股企业的工资分配总额;

(十)省人民政府和设区的市人民政府规定的其他重大事项。

所出资企业投资设立的子企业的重大事项,依照国家和本省有关规定审核批准。

第十九条国有资产监督管理机构在审核批准所出资企业的重大事项时,应当自接到所出资企业提交的全部资料之日起20个工作日内,决定批准或者不予批准。因特殊情况不能按期作出决定的,经国有资产监督管理机构负责人批准,可以延长10个工作日。逾期未作出决定的,视为批准。

第二十条所出资企业的下列重大事项应当由国有资产监督管理机构审核后,报本级人民政府批准:

(一)重要的国有独资企业和国有独资公司的分立、合并、破产或者解散;

(二)转让全部国有股权或者转让部分国有股权致使国家不再拥有控股地位。

第二十一条所出资企业中的国有及国有控股企业的下列重大事项应当向国有资产监督管理机构报告:

(一)与自然人、法人或者其他组织进行超过国有资产监督管理机构规定限额的资产托管、承包、租赁、买卖或者置换活动;

(二)对外提供的单项担保额达到本企业净资产20%、累计担保额达到本企业净资产50%,以及向本企业以外的自然人、法人或者其他组织提供非对等担保;

(三)发生生产安全事故造成企业人员伤亡和重大财产损失;

(四)重大会计政策变更;

(五)捐赠企业资产;

(六)涉及企业资产的仲裁、诉讼或者企业资产被有关机关和单位采取查封、冻结、扣押等强制措施;

(七)产品被外国或者地区列入反倾销调查目录;

(八)企业负责人因被采取人身强制措施或者健康等原因不能履行职责;

(九)省人民政府和设区的市人民政府规定的其他重大事项。

第二十二条国有资产监督管理机构应当依照《中华人民共和国公司法》的规定,向所出资企业中的国有控股公司、国有参股公司派出股东代表、董事,参加公司的股东会、董事会。

在国有控股公司、国有参股公司的股东会、董事会决定公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券、任免企业负责人等重大事项时,国有资产监督管理机构派出的股东代表、董事,应当事前向国有资产监督管理机构报告,按照国有资产监督管理机构的意见行使表决权,并在股东会、董事会闭会之日起5个工作日内将其履行职责的有关情况向国有资产监督管理机构提交书面报告。报告应当附有股东会、董事会会议纪要。

第二十三条国有资产监督管理机构依照有关规定,组织协调所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的兼并破产工作,并配合有关部门做好企业下岗职工安置等项工作。

第二十四条国有资产监督管理机构可以对所出资企业中资产规模较大、法人治理结构完善、内部管理制度健全、经营状况较好的国有独资企业、国有独资公司进行国有资产授权经营。被授权的国有独资企业、国有独资公司应当承担企业国有资产的保值增值责任。

第五章企业国有资产管理


第二十五条国有资产监督管理机构依照国家和本省有关规定,加强和完善企业国有资产的产权界定、产权登记、资产评估监管、清产核资、资产统计和综合评价等基础管理工作。

第二十六条下列资产应当界定为企业国有资产:

(一)国家和本省授权投资的部门或者单位以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等向企业投资所形成的国家资本金;

(二)企业运用国家资本金所形成的税后利润留给企业作为增加投资的部分,以及企业从税后利润中提取的盈余公积金、公益金和未分配利润;

(三)国有企业用于投资的减免税金;

(四)由国家承担投资风险,完全用借入资金投资开办的企业所积累的资产;

(五)用国有资产兼并、购买其他企业或者其他企业资产所形成的产权;

(六)应当依法界定为企业国有资产的其他资产。

第二十七条国有资产监督管理机构应当依照国家和本省有关规定,对国有及国有控股企业、国有参股企业进行企业国有资产产权登记,并建立健全产权登记档案制度,定期分析和向本级人民政府报告企业国有资产产权状况。

第二十八条国有及国有控股企业、国有参股企业在进行改制、分立、合并、破产、解散、产权转让、以非货币资产对外投资或者资产转让、拍卖、收购、置换时,必须依法采用公开招标投标的方式,委托具有相应资质的资产评估机构进行资产评估。

国有资产监督管理机构应当对资产评估活动进行监督管理,并对企业国有资产评估报告进行审核确认。

第二十九条国有资产监督管理机构应当依照国家和本省有关规定,组织所出资企业进行清产核资,并对清产核资结果进行审核确认。

第三十条国有资产监督管理机构应当对企业国有资产的存量、分布、结构及其变动和运营效益等基本情况进行统计,掌握企业国有资产的基本情况和运营状况。

国有及国有控股企业、国有参股企业应当依照国有资产监督管理机构的规定,提交国有资产统计报表和国有资产经营报表等有关资料。

第三十一条国有资产监督管理机构应当依照国家和本省有关规定,建立健全企业国有资产指标评价体系,对企业国有资产的运营状况、财务效益、偿债能力、发展能力等情况进行定量、定性对比分析,作出准确评价。

第三十二条国有资产监督管理机构应当建立和完善企业国有资产产权交易监督管理制度。

企业国有资产产权交易必须通过依法批准设立的产权交易机构公开进行,不得私下交易。

第三十三条所出资企业国有资产的收益应当纳入本级预算管理。

国有资产监督管理机构对所出资企业的企业国有资产收益依法履行出资人职责,按照优化国有经济布局的要求,编制再投入预算建议计划,并负责组织实施。

第三十四条国有资产监督管理机构应当按照国家产业政策及当地的国民经济和社会发展规划,审核所出资企业中的国有及国有控股企业的发展战略规划、重大投融资规划,对企业的投资方向和投资总量进行监督管理,必要时对企业的投资决策进行后评估。

第三十五条所出资企业之间发生国有资产产权纠纷时,应当协商解决。协商不成的,可以申请国有资产监督管理机构协调处理。

第六章企业国有资产监督


第三十六条国有资产监督管理机构代表本级人民政府向所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司派出监事会;依照《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规的规定和公司章程,向所出资企业中的国有控股、国有参股公司派出监事。

第三十七条监事会的组成、职权、工作方式、行为规范等,参照国务院《国有企业监事会暂行条例》的规定执行。

监事会依法对企业的财务活动、国有资产保值增值状况以及企业负责人的经营管理行为等进行监督,并向国有资产监督管理机构提交监督检查报告。

第三十八条派驻监事会的企业应当配合监事会的工作,如实向监事会报告重大事项,并定期报送企业财务会计报告。

派驻监事会的企业召开董事会和研究企业改革发展、年度财务预决算、重要产权变动和重要人事调整等重大事项的会议,必须邀请监事会成员列席。

第三十九条国有资产监督管理机构可以根据需要,向所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司派出总会计师或者财务总监,对该企业的财务状况和运营效益进行监督。

所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司应当依照有关规定,定期向国有资产监督管理机构报告财务、生产经营和国有资产保值增值状况。

第四十条国有及国有控股企业应当接受审计等有关部门依法实施的监督检查,并依照国家和本省有关规定,建立健全企业内部财务、审计和职工民主监督等制度,完善科学决策机制,强化内部监督和风险控制工作。

第四十一条国有及国有控股企业应当建立企业法律顾问制度。企业法律顾问有权对损害企业合法权益、影响国有资产保值增值、企业损害出资人合法权益等违法行为,提出纠正意见和建议。

大型国有及国有控股企业应当设置企业总法律顾问,作为企业高级管理人员,负责企业法律事务的管理。

第四十二条国有资产监督管理机构应当建立健全所出资企业负责人重大决策失误的责任追究制度,明确企业负责人在履行职责时,因玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊等违法行为给企业国有资产造成损失应当承担的责任。

第七章法律责任


第四十三条国有资产监督管理机构及其工作人员违反本办法规定,有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违法干预所出资企业正常的生产经营活动,违法收取费用,增加企业负担的;

(二)侵犯所出资企业的合法权益,造成企业国有资产损失或者其他严重后果的;

(三)未按规定任免或者建议任免所出资企业负责人的;

(四)未按规定期限审核批准所出资企业上报的重大事项的。

第四十四条国有资产监督管理机构派出的股东代表、董事未按照派出机构的指示发表意见、行使表决权或者未按时提交履行职责有关情况的报告的,予以警告;情节严重,造成企业国有资产损失或者其他严重后果的,给予相应的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十五条所出资企业中的国有及国有控股企业违反本办法规定,有下列情形之一的,予以警告;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按规定向国有资产监督管理机构报告财务、生产经营和国有资产保值增值状况的;

(二)对应当报人民政府或者国有资产监督管理机构审核批准的重大事项未报审核批准的;

(三)未经批准擅自出让企业国有资产产权,以及未通过产权交易机构进行产权交易的。

第四十六条国有及国有控股企业的负责人违反决策程序、滥用职权、玩忽职守,造成企业国有资产损失的,应当负赔偿责任,并按规定对其给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条对企业国有资产损失负有责任受到撤职以上纪律处分的国有及国有控股企业的负责人,5年内不得担任任何国有及国有控股企业的负责人;造成企业国有资产重大损失或者被判处刑罚的,终身不得担任任何国有及国有控股企业的负责人。

第八章附则


第四十八条非经营性的国有资产转为经营性的国有资产,由企业开发、经营的资源性国有资产,以及地方金融类企业中的国有资产的监督管理,参照本办法执行。

第四十九条政企尚未分开的单位,应当依照国家和本省有关规定,加快改革,实现政企分开。政企分开后的企业,由国有资产监督管理机构依法履行出资人职责,依法对企业国有资产进行监督管理。

第五十条本办法自2004年12月1日起施行。

杭州市住宅区物业管理暂行办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市住宅区物业管理暂行办法


杭州市人民政府令
 
第138号



  《杭州市住宅区物业管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                             
代市长 任保兴
                          
一九九九年六月三十日


第一章 总 则
第一条 为规范住宅区物业管理行为,明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务,保障物业的合理使用,创造和保持良好的居住环境与公共秩序,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于杭州市市区范围内住宅区的业管理。
第三条 本办法所称住宅区,是指达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居民生活区。
本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅区内住宅与非住宅房屋及相配套的公共设施、设备和场地。实行物业管理的住宅区范围由杭州市人民政府物业管理行政主管部门划定。
本办法所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本办法所称物业管理公司,是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
公房使用人根据本办法规定,享受业主的权利并承担相应的义务。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理公司专业管理相结合的原则。
第五条 杭州市房地产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)主管本市住宅区的物业管理工作。
各区房地产行政主管部门(以下统称区物业管理部门)依照本办法对辖区内物业管理进行监督管理。
各级有关职能部门应当按照各自的职责,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第六条 各区人民政府应当加强本辖区内住宅区物业管理实施中的协调工作。
街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第七条 实行物业管理的住宅区应依照本办法规定成立业主委员会。业主委员会代表住宅区全体业主及使用人的合法权益,委托物业管理公司实行物业管理,并依据本办法、业主公约、业主委员会章程和物业管理服务合同行使职权。
第八条 物业管理公司根据本办法的规定,接受业主委员会的委托,依照物业管理服务合同,对住宅区的物业统一实施管理。

第二章 业主大会与业主委员会
第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已满二年的,区物业管理部门应组织召开第一次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
第十条 业主大会由本住宅区的全体业主组成;业主人数较多的,应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以书面委托代理人出席业主大会。
第十一条 业主大会和业主代表大会每年至少召开一次;经百分之二十以上业主或者业主代表提议,业主委员会应及时召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会代表列席。
第十二条 业主大会或者业主代表大会的决议,须经出席大会的业主或业主代表投票,赞成票超过半数予以通过。
住宅房屋实行一套一票;非住宅房屋每一百五十平方米建筑面积为一票,一百五十平方米以下的以每本房屋所有权证为一票。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会成员;
(二)根据业主委员会提议,决定聘用或解聘物业管理公司;
(三)监督业主委员会的工作;
(四)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
(五)审议通过住宅区物业管理方案;
(六)变更或撤销业主委员会不适宜的决定;
(七)决定其他有关业主权益的重大事项。
第十四条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
第十五条 业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生,业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。
业主委员会成员应当由遵纪守法,热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。
业主委员会成员名单及章程应当报区物业管理部门登记备案。
业主委员会根据工作需要,可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会顾问。
第十六条 业主委员会对业主大会负责,维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)组织召开业主大会或业主代表大会;
(二)提出选聘或解聘物业管理公司的建议,根据业主大会或业主代表大会的决议与物业管理公司签订、变更或解除物业管理委托服务合同;
(三)监督检查物业管理经费的使用情况,审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(四)贯彻执行并督促业主、使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,协助物业管理公司落实各项管理工作;
(五)受理业主对物业管理公司的投诉,定期听取和审议业主、使用人的意见和建议;
(六)监督公共建筑、公用设施设备的合理使用;
(七)接受物业管理部门的监督指导,执行政府部门对物业管理事项提出的指令和要求;
(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出的决定须经过半数以上委员同意。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定和业主公约,对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
第十八条 业主大会、业主代表大会或业主委员会作出的决定,不得与国家法律、法规相抵触。
违反前款规定的,区物业管理部门有权责令其改正或撤销。

第三章 物业管理公司
第十九条 物业管理公司必须具有相应的资质条件,配备相应的专业技术人员和管理人员,持有市物业主管部门颁发的物业管理资质证书,方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理人员应当经市物业主管部门统一培训考核合格后,持证上岗工作。
第二十条 物业管理公司根据住宅区物业管理服务合同对住宅区实施物业管理。
物业管理服务合同应当包括以下内容:管理服务事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
物业管理服务合同应当报区物业管理部门备案。
第二十一条 物业管理公司就下列事项进行管理服务:
(一)房屋的共用部位、共用设施设备的使用管理和维修;
(二)住宅区保洁服务;
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
(四)停车场地管理;
(五)住宅区内的公共秩序维护和安全防范;
(六)住宅装修的日常监督管理;
(七)物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管;
(八)业主委员会与物业管理公司约定的其他服务事项。
物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的,应当签订委托合同。
第二十二条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制订本住宅区物业管理方案;
(二)依照物业管理服务合同对住宅区实施管理;
(三)依据物业管理服务合同和有关规定收取管理费用;
(四)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(五)依法开展多种经营和有偿服务。
第二十三条 物业管理公司的义务:
(一)按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;
(二)每半年向业主委员会报告工作,并报送物业维修、更新费用的收支帐目,接受业主、业主委员会的监督;
(三)接受物业管理部门、其他有关行政管理部门及街道办事处(镇人民政府)的监督、指导;
(四)协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第二十四条 物业管理公司应保持房屋的共用部位和共用设施、设备完好,环境整洁优美,公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:
(一)在业主、使用人入住房屋前,将房屋的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关法规的规定书面告知业主、使用人;
(二)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对房屋的共用部位、共用设施设备进行维修、养护;
(三)接到物业损坏报修时,按物业管理服务合同的约定限时进行维修和处理;
(四)定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议,完善服务;
(五)发现违反本办法、业主公约的行为,应立即进行劝阻、制止,或向业主委员会和有关行政管理部门报告;
(六)按照物业管理服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主和使用人委托的其他服务事项。
第二十五条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到物业管理服务合同规定的标准,或者违反物业管理服务合同规定的,业主委员会可以终止合同。
第二十六条 物业管理服务合同终止或解除后的十五日内,物业管理公司应向业主委员会办理下列事项,并报区物业管理部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费和结余的维修费用按实结算;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册,并由业主委员会委托审计机构对财务状况进行审计;
(三)移交业主共有的办公及经营等房屋、场地和其他财物。
第二十七条 物业管理公司应当享受国家的有关优惠政策。

第四章 物业的使用与维护
第二十八条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定和业主委员会的决议,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、消防、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十九条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途;
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;
(三)各类保安门、窗、栅等安装超出外墙立面或占用公用部位;
(四)其他从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负。
第三十条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地;
(二)损毁树木、园林;
(三)占用通道等共用场地;
(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;
(五)发生超出规定标准的噪音;
(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的公共建筑和共用设施设备。
因维修或公共利益需要临时占用、挖掘住宅区内道路、场地的,必须报经有关部门批准,并及时恢复原状。
第三十二条 住宅区内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理公司共同制定。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行,其收益用于住宅区物业管理。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后,方可办理设置审批手续。设置收益应当用于住宅区物业管理。
第三十四条 物业维修、更新的费用,按照下列规定承担:
(一)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担;
(二)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用,由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支;
(三)公共设施的维修、更新费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,区物业管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时,业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例,交纳物业维修基金。
第三十五条 住宅区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施,由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修、养护。管理、维修和养护费用由各专业管理机构按规定支付。
第三十六条 房屋的共用部位和公共设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合维修造成其他业主、使用人财产损失的,由责任人负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失或影响房屋使用的,由责任人修复或赔偿。

第五章 物业管理经费、维修基金与用房
第三十七条 业主和使用人应当遵守业主公约,按照物业管理服务合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用,分摊比例不低于收费标准的百分之七十。
第三十八条 确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平、合理的原则,物业管理服务质量应当与服务收费相适应。
物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
普通住宅小区公共性服务收费实行政府定价;高级公寓、别墅区等住宅小区的服务收费实行政府指导价;特约服务费,除价格管理部门另有规定外,实行经营者定价。
第三十九条 物业管理公司已接受委托管理并收取物业管理服务费用的,其他任何部门不得以任何理由收取相同性质、内容的费用。
第四十条 物业管理服务费用经约定可以预收,但预收期限不得超过三个月。
第四十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理服务合同约定外自行提供服务,未经业主委员会或者业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。
第四十二条 新建住宅必须设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。
物业维修基金由开发建设单位按房屋建安总造价的百分之五至百分之八提取,其所有权属全体业主共同所有。
物业维修基金由市物业维修基金管理中心以住宅区(幢)为单位设立专款帐户代为管理,接受财政、审计部门的监督,并确保保值增值。
物业维修基金管理中心的管理费用由市财政部门按合理需要核定,在物业维修基金的增值收益中提取,并纳入预算外资金管理。
物业维修基金及其增值部分应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新,严禁挪作他用。
物业维修基金的使用,由物业管理公司提出年度计划,经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后,由市物业主管部门核拨。
市物业主管部门和各物业管理公司应每年公布一次物业维修基金的使用情况,接受业主和业主委员会的监督。
第四十三条 在本办法施行前已建成的实施物业管理的住宅区,其物业共用部位、共用设施设备维修费用按下列途径列支:
(一)公有住房出售时,售房款中提取的住房共用部位和共用设施设备维修养护基金;
(二)公有住房的房屋租金;
(三)未缴纳物业维修基金的私有房屋,由业主按其拥有的住宅建筑面积比例承担。
第四十四条 开发建设单位应当将物业管理用房以及公建配套用房纳入住宅区配套项目计划,与新建住宅同步设计、同步施工。
第四十五条 开发建设单位在住宅区房屋交付使用时,应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和公共活动用房,无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之四的为本住宅区服务的商业用房。
物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房,已列入开发成本的,全部由市物业主管部门接收,并移交给业主委员会,提供给物业管理公司使用和经营。
第四十六条 物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该住宅区全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押。
业主委员会接收的商业用房由物业管理公司负责经营,其收益用于住宅区物业管理。
物业管理公司使用物业管理用房的期限不得超过该物业管理公司的受聘期限。

第六章 前期物业管理
第四十七条 本办法所称前期物业管理,是指业主委员会成立前的物业管理。
第四十八条 新建住宅交付使用前三个月,开发建设单位应当选聘物业管理公司进行前期管理,与其签定前期物业管理服务合同,并报区物业管理部门备案。
业主委员会选举产生后,由业主委员会决定物业管理公司的续聘或改聘,并签定物业管理服务合同,前期物业管理服务合同同时终止。
第四十九条 前期物业管理期间不得使用物业维修基金。该期间发生的共用部位、共用设施设备的维修,其费用均由开发建设单位承担。
第五十条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收之日后十五日内,向所在地区物业管理部门移交下列工程建设技术资料:
(一)住宅区总平面图;
(二)住宅区单体建筑、结构、设备图;
(三)住宅区地下管网图;
(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
(五)住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后,所在地区物业管理部门应将上述资料移交给业主委员会,由业主委员会将其提供给物业管理公司保存与使用。
第五十一条 新建住宅交付使用时,开发建设单位必须按国家和本市的有关规定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用说明书》,并按《住宅工程保修卡》的规定,承担保修责任。
第五十二条 交付使用前发生的前期物业管理服务费用,由开发建设单位承担;交付使用后发生的前期物业管理服务费用,由开发建设单位和买受人按照住宅销售合同的约定承担。
第五十三条 新建住宅交付使用时,除住宅销售合同有约定或物价管理部门有规定外,住宅的开发建设单位、物业管理公司以及其它部门不得向住宅买受人收取任何费用。

第七章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约,应承担相应的民事责任。对违反业主公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理公司可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
第五十五条 业主、使用人违反本办法第二十九条、第三十条规定的,物业管理公司应及时制止,并监督改正;对拒不改正的,报有关部门依法处理。
第五十六条 物业管理公司违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。
第五十七条 物业管理公司违反本办法,按下列规定予以处罚:
(一)违反第十九条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第四十六条第二款规定的,由物业管理部门责令其限期改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款;
(二)违反第二十二条第三款、第四十条、第四十一条规定的,由市物价管理部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理公司违反本办法情节严重的,物业管理部门可以降低其资质等级,直至取消资质等级证书。
第五十八条 开发建设单位违反本办法,按下列规定予以处罚:
(一)违反第四十二条第二款、第四十五条规定的,由市物业主管部门责令其限期履行。在规定的期限内仍不履行的,市物业主管部门可申请人民法院强制执行,并对违反第四十二条第二款规定的,有权要求其按每逾期1日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。
(二)违反第五十条规定的,由市物业主管部门责令其限期改正,并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
第五十九条 物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用物业维修基金的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十条 对违反本办法的行为实施行政处罚,应按照《行政处罚法》规定的程序进行。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第六十二条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。
各县(市)城镇住宅区物业管理,参照本办法执行。
写字楼、商住楼物业管理,参照本办法执行。
第六十三条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。
第六十四条 本办法自发布之日起施行。



1999年6月30日