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论商品房预售中对消费者权益的保护/付新民

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 03:56:43  浏览:9985   来源:法律资料网
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论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要:商品房预售市场亟待进一步完善,加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总,应当注意防范预售商品房合同中的法律风险,应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同,但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征,必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词:预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
(二)房屋本身的合法性
(三)“售楼宣传单”的法律效力。
(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
(五)定金风险
二、应注意的其它问题
(一)注意承包人的优先受偿权。
(二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
(一)预售合同尽管有融资的性质,但根本上仍属于买卖合同
(二)房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
(一)面积条款不具体:
(二)税费条款:
(三)交楼条款和延迟免责条款:
(四)质量和保修条款:
(五)交付房地产证条款:
(六)物业管理条款:
(七)产权担保条款:
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前,购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布,根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了,房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势,加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带,相关职能部门的管理不配套,具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1],普通消费者又缺乏相应的知识能力,因此,加大对房地产市场的干预力度势在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜,普通消费者也应增强保护意识,这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上,由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在,预购人承受了较大的风险,这些风险主要有:
(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证",主要包括有:土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工证;商品房销(预)售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们,预购人完全有权怀疑其身份是否合法,有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致。否则,我们就可能上当受骗,蒙受巨额财产损失,甚至背上沉重的法律包袱。
(二)房屋本身的合法性
有的单位为了获利,将一些不合法的房屋进行预售,致使预购人购房后不能取得房地产权证件,上当受骗,因此预购人购买此类房屋时应特别注意:
1、开发商在集体土地上建设的预售房,根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发,因此,开发商在集体土地上建设的预售商品房,预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格,领取营业执照的房地产开发企业,才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋,并未在政府有关房屋土地管理部门备案,其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
(三)“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐,是向预购人发出了一种要约邀请,它并不是一种承诺,不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业,在不违背真实的情况下,对物业进行宣传是可以的,所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望,就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见,并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约,但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,预购人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。
(五)定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容:如果消费者得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
(一)注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中,如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条,建设工程合同第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖,根据这一规定,承包人的优先受偿权的效力,优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人(包括预售商品房买受人在内)的因享有担保物权而产生的优先受偿权,居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权;但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人,则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
(二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物,但这种做法会给预购人带来严重危险,开发商日后如不能偿还贷款,银行行使抵押权,则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索,但债权实现的安全保障已大为降低,岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物,但其出卖时实际很少有人愿意购买,就是购买的话,价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重,如房屋地基再被执行抵押,则境况更为不妙,这会极大损害预购人利益,影响预售融资的安全秩序。
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国务院关于在出口商品的装璜和商标上使用文字的通知

国务院


国务院关于在出口商品的装璜和商标上使用文字的通知
国务院



我国出口的商品,在装璜和商标上,至今还有不用本国文字只用外国文字或者要求用外国文字的现象。为此,特作如下规定:
一、凡我国出口商品的装璜、商标,一律以中国文字为主,加外国文字注解,不准单用外国文字,并且要书明“中华人民共和国制造”的字样。
二、商标图案的采用,应当由省、自治区、直辖市的工业部门与外贸部门共同商定并且向中央工商行政管理局申请注册。

附:国务院关于出口商品装璜和商标问题的补充通知(1959年4月25日)
关于出口商品的装璜和商标问题,国务院已于3月5日以直秘齐字47号通知作了原则规定,除应继续贯彻执行外,现在根据不同的具体情况,再作如下补充规定。
(一)现行出口商品的装璜和商标,凡在政治上发现有害影响的,经各有关省、自治区、直辖市的工商行政管理部门和对外贸易部门审核提出意见,报中央工商行政管理局审定后,立即停止使用。
(二)凡制定新的商品装璜、商标和改变商品的原装璜、商标时,一般地应该以中国文字为主加外国文字注解,并且标明“中华人民共和国制造”,“中国制造”,“中国某地”或者“中国某企业”等字样。
(三)凡我国商品已在国外注册的商标,经中央工商行政管理局和对外贸易部审查,在政治上对我没有有害影响的可以不予变更。
(四)凡对外已经成交或者即将成交的商品,以及已经生产或者正在生产中的出口商品,其装璜和商标虽然不完全符合第二条规定,只要在政治上对我没有有害影响,仍可使用原有商品装璜和商标,暂不修改。
(五)凡外国政府商业机构、外商向我国订货时要求使用其指定商品的装璜和商标(包括商标图案和文字),或者林求不使用商标时,必须经省、自治区、直辖市对外贸易局、商业厅批准。
(六)凡对港澳地区和东南亚国家华侨销售的商品,其装璜和商标原系国内外通用并经国内注册的,可以继续使用。
以下各项,望即研究执行。



1959年3月5日

国家税务总局关于印发《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》的通知

国家税务总局


国家税务总局关于印发《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》的通知

国税发〔2008〕93号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
  为维护纳税人合法权益,完善税务机关对纳税人涉税信息资料的保密管理制度,规范税务机关受理外部门查询纳税人涉税保密信息的程序,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则,税务总局制定了《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》。现印发给你们, 请认真遵照执行。在执行过程中遇到的问题,请及时报告税务总局(纳税服务司)。
  附件:纳税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表(略)
                    国家税务总局
                  二○○八年十月九日



  纳税人涉税保密信息管理暂行办法


  第一章总则
  第一条为维护纳税人的合法权益,规范对纳税人涉税保密信息管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及相关法律、法规的规定,制定本办法。
  第二条本办法所称纳税人涉税保密信息,是指税务机关在税收征收管理工作中依法制作或者采集的,以一定形式记录、保存的涉及到纳税人商业秘密和个人隐私的信息。主要包括纳税人的技术信息、经营信息和纳税人、主要投资人以及经营者不愿公开的个人事项。
  纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围。
  第三条对于纳税人的涉税保密信息,税务机关和税务人员应依法为其保密。除下列情形外,不得向外部门、社会公众或个人提供:
  (一)按照法律、法规的规定应予公布的信息;
  (二)法定第三方依法查询的信息;
  (三)纳税人自身查询的信息;
  (四)经纳税人同意公开的信息。
  第四条根据法律、法规的要求和履行职责的需要,税务机关可以披露纳税人的有关涉税信息,主要包括:根据纳税人信息汇总的行业性、区域性等综合涉税信息、税收核算分析数据、纳税信用等级以及定期定额户的定额等信息。
  第五条各级税务机关应指定专门部门负责纳税人涉税非保密信息的对外披露、纳税人涉税保密信息查询的受理和纳税人涉税保密信息的对外提供工作。要制定严格的信息披露、提供和查询程序,明确工作职责。
  第二章涉税保密信息的内部管理
  第六条在税收征收管理工作中,税务机关、税务人员应根据有关法律、法规规定和征管工作需要,向纳税人采集涉税信息资料。
  第七条税务机关、税务人员在税收征收管理工作各环节采集、接触到纳税人涉税保密信息的,应当为纳税人保密。
  第八条税务机关内部各业务部门、各岗位人员必须在职责范围内接收、使用和传递纳税人涉税保密信息。
  对涉税保密信息纸质资料,税务机关应明确责任人员,严格按照程序受理、审核、登记、建档、保管和使用。
  对涉税保密信息电子数据,应由专门人员负责采集、传输和储存、分级授权查询,避免无关人员接触纳税人的涉税保密信息。
  第九条对存储纳税人涉税保密信息的纸质资料或者电子存储介质按规定销毁时,要指定专人负责监督,确保纸质资料全部销毁,电子存储介质所含数据不可恢复。
  第十条税务机关在税收征收管理信息系统或者办公用计算机系统的开发建设、安装调试、维护维修过程中,要与协作单位签订保密协议,采取保密措施,防止纳税人涉税保密信息外泄。
  第十一条税务机关对纳税人涉税保密资料的存放场所要确保安全,配备必要的防盗设施。
  第三章涉税保密信息的外部查询管理
  第十二条税务机关对下列单位和个人依照法律、法规规定,申请对纳税人涉税保密信息进行的查询应在职责范围内予以支持。具体包括:
  (一)人民法院、人民检察院和公安机关根据法律规定进行的办案查询;
  (二)纳税人对自身涉税信息的查询;
  (三)抵押权人、质权人请求税务机关提供纳税人欠税有关情况的查询。
  第十三条人民法院、人民检察院和公安机关依法查询纳税人涉税保密信息的,应当向被查询纳税人所在地的县级或县级以上税务机关提出查询申请。
  第十四条人民法院、人民检察院和公安机关向税务机关提出查询申请时,应当由两名以上工作人员到主管税务机关办理,并提交以下资料:
  1. 《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表》(式样见附件);
  2. 单位介绍信;
  3. 有效身份证件原件。
  第十五条纳税人通过税务机关网站提供的查询功能查询自身涉税信息的,必须经过身份认证和识别。
  直接到税务机关查询自身涉税保密信息的纳税人,应当向主管税务机关提交下列资料:
  1. 《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表》;
  2. 查询人本人有效身份证件原件。
  第十六条纳税人授权其他人员代为查询的,除提交第十五条规定资料外,还需提交纳税人本人(法定代表人或财务负责人)签字的委托授权书和代理人的有效身份证件原件。
  第十七条抵押权人、质权人申请查询纳税人的欠税有关情况时,除提交本办法第十五条、第十六条规定的资料外,还需提交合法有效的抵押合同或者质押合同的原件。
  第十八条税务机关应在本单位职责权限内,向查询申请单位或个人(以下简称“申请人”)提供有关纳税人的涉税保密信息。
  第十九条税务机关负责受理查询申请的部门,应对申请人提供的申请资料进行形式审查。对于资料齐全的,依次交由部门负责人和单位负责人分别进行复核和批准;对申请资料不全的,一次性告知申请人补全相关申请资料。
  负责核准的人员应对申请查询的事项进行复核,对符合查询条件的,批准交由有关部门按照申请内容提供相关信息;对不符合查询条件的,签署不予批准的意见,退回受理部门,由受理部门告知申请人。
  负责提供信息的部门,应根据已批准的查询申请内容,及时检索、整理和制作有关信息,并按规定程序交由查询受理部门。受理部门应在履行相关手续后将有关信息交给申请人。
  第二十条税务机关应根据申请人查询信息的内容,本着方便申请人的原则,确定查询信息提供的时间和具体方式。
  第二十一条税务机关对申请人申请查询涉税信息的申请资料应专门归档管理,保存期限为3年。
  第四章责 任 追 究
  第二十二条各级税务机关应强化保密教育,努力增强税务人员的保密意识,采取有效措施,防止泄密、失密。
  第二十三条对有下列行为之一的税务人员,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第八十七条的规定处理:
  (一)在受理、录入、归档、保存纳税人涉税资料过程中,对外泄露纳税人涉税保密信息的;
  (二)在日常税收管理、数据统计、报表管理、税源分析、纳税评估过程中,对外泄露纳税人涉税保密信息的;
  (三)违规设置查询权限或者违规进行技术操作,使不应知晓纳税人涉税保密信息的税务人员可以查询或者知晓的;
  (四)违反规定程序向他人提供纳税人涉税保密信息的。
  第二十四条有关查询单位和个人发生泄露纳税人涉税保密信息的,按照有关法律、法规的规定处理。
  第二十五条各级税务机关要严格执行泄密汇报制度,及时掌握泄密情况。对延误报告时间或者故意隐瞒、影响及时采取补救措施的,根据造成后果的严重程度,分别追究经办人和有关负责人的责任。
  第五章附则
  第二十六条本办法由国家税务总局负责解释。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本办法,制定具体实施办法。
  第二十七条扣缴义务人涉税保密信息的管理适用本办法。
  第二十八条按照《国务院办公厅关于社会信用体系建设的若干意见》(国办发[2007]17 号)的要求,税务总局与国务院相关部门建立的信息共享制度中涉及的保密规定,另行制定。
  第二十九条我国政府与其他国家(地区)政府缔结的税收协定或情报交换协议中涉及纳税人涉税信息保密的,按协定或协议的规定办理。
  第三十条本办法自2009 年1月1日起施行。