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论我国农村金融组织体系的现状、存在问题及对策/殷武

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 02:26:49  浏览:9658   来源:法律资料网
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论我国农村金融组织体系的现状、存在问题及对策

殷 武
(西北政法学院 西安 710063)

【摘要】 我国农村金融组织体系包括正规性金融组织与非正规性金融组织两大类。目前它存在诸多问题,如四大国有商业银行正在淡出农村金融市场、农发行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共济”性的缺失及非正规金融组织中的高利贷。现阶段为了适应农村经济发展新形势的客观需要,必须在坚持“五农原则”的基础上建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融组织新体系。
【关键词】 农村金融组织 正规性金融组织 非正规性金融组织
存在问题 对策

一、 问题的提出
农村、农业和农民即所谓的“三农”问题,始终是中国的根本问题,也是中国历届政府必须关注与解决的问题。如果“三农”问题不解决,我国实现小康社会的理想蓝图将成一纸空文。《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》再次把农业和农村问题作为中央第一号文件下发,也说明了这个问题的严重性,充分体现了当前我国政府把解决“三农”问题作为在新形势下经济工作重中之重的战略意图和远见卓识。而诸多“三农”问题的解决,核心是增加农民收入,实现途径是培育和完善农村要素市场、推动农村劳动力转移,保持农业的稳定、持续发展,农村经济发展,所有这些都直接或间接依赖于农村金融的发展和支持。70年代末期以来,农村金融改革在政府主导下围绕农村金融组织更好地服务“三农”这一中心而展开,包括恢复农业银行(1979年)、扩大农村信用社自主权(80年代中期-90年代中期)、创立农业发展银行(1994年)、农村信用社与农业银行脱钩(1996年底)、促使农业银行成为真正的商业性金融企业、取缔农村合作基金会(1999年)、恢复农村信用社合作金融组织(1996-2001年)、2003年下半年开始的农村信用社明晰产权和完善管理体制的改革等,基本确立了农村金融主体运作的基本规范,建立了农村金融市场框架。农业发展需要金融的支持,但从1999年金融体制改革以来,四大国有商业银行基本取消了县一级分支机构的放贷权,只保留了吸储功能;占据大片农村金融市场的邮政储蓄也只吸储不放贷,使得本来急需资金支持的广大农村得不到现有国有商业银行的支持的同时,农村资金通过银行、信用社和邮政储蓄等渠道流反而流向城市,严重阻碍了农业、农村经济的发展和农民福利改善。而WTO的加入使我国农业面临着严峻的生存挑战,外资金融机构的进入,必将以其资金、技术上的优势占领我国的农村金融市场,这将直接威胁到我国农村金融体系的存亡;而金融业存在的诸如农村金融组织不能完全成为独立的市场主体、承受着较沉重的不良资产、缺乏有效率的企业治理结构和竞争政策、金融机构享受着来自政府的隐含担保等导致的中国农村金融供求结构问题也必将面临全面的改革与转轨。因此,要很好解决“三农”问题,就必须关注和研究我国农村金融组织,这在目前有着十分重要的理论和实践价值。
本文的目的仅在于通过我国农村金融组织发展历史的回顾,针对我国农村金融组织体系发展现状,分析其存在的问题,并提出解决这些问题的对策。
二、 我国农村金融组织发展的历史
自1979年我国开始经济体制改革以来,农村金融体制伴随着整个农村经济、金融市场化的发展进行了一系列的改革。农村金融组织体系包括正规性金融组织和非正规性金融组织,二者在发展过程中有先有后,有些机构是同时产生的。
(一)正规性金融组织的发展过程
正规性金融机构即受央行和银监会监管的那部分金融组织,主要包括:中国农业发展银行、中国农业银行、农村信用合作社、农村商业银行、农村邮政储蓄机构、农业保险机构等。
正规性金融组织的发展大抵经历了以下两阶段:第一阶段:(1979~1996年)围绕服务“三农”,改革农村金融体制,形成了包括商业性、政策性、合作性金融组织在内的正规金融组织为主导的农村金融机构体系。这一时期农村金融组织得以恢复。以工商企业为主要服务对象的中国农业银行于1979年恢复,其后随着改革的进行,市场化步伐的加快,开始全面推经营目标责任制,集中管理贷款的审批权限等。在农村金融体制改革中,实现农村政策性金融与商业性相分离的重大措施之一是1994年成立中国农业发展银行。作为政策性银行,中国农业发展银行的业务也不直接涉及农业农户,主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付,包括为农副产品收购,农业基本建设和农业综合开发等政策性业务提供贷款,对支持整个农业开发和农业技术进步、保证国家农业政策的贯彻实施。1984年国务院批转了中国农业银行《关于改革信用社管理体制的报告》,提出把农村信用社真正办成群众性的合作金融组织,在农业银行领导、监督下,独立自主地开展存贷业务。成立了农村信用社的县级联社。其后进行农村信用社商业化改革,根据1996年《国务院关于农村金融体制改革的决定》,从该年起农村信用社改由中国人民银行进行监管,中国农业银行不再对农村信用社行领导管理,金融监管由中国人民银行承担。农村信用社是分支机构最多的农村正规金融机构,分支机构遍及几乎所有的乡镇甚至农村,也是农村正规金融机构中唯一一个与农业农户具有直接业务往来的金融机构。第二个阶段: 1997年至今的四大商业银行逐渐退出农村金融市场,农村金融组织体系面临重构的选择。亚洲金融危机后,在金融体制改革深化的过程中,各国有商业银行进行了以业务流程为核心的重组,包括农业银行在内的国有商业银行开始日渐收缩县及县以下机构,对基层分支机构进行了撤并,退出了县域范围,重点转向了城市;基层营业机构的贷款审批权和财务权上收,业务重点放在大城市、大企业、大项目上,较少考虑农村经济的发展对金融的需求。作为政策性金融机构的中国农业发展银行由于业务的单一而无法实现其政策调节农村经济的目标,发挥其政策性金融机构的职能。作为合作性金融机构的农村信用合作社也缺乏合作性,具有浓厚的“官办”色彩,也越来越远离农民,资金向城市倒流。在其它农村正规金融机构中,农村商业银行属于股份制银行,目前只有2001年底由原来的农村信用社改造而成张家港、常熟和江阴农村商业银行三家。农村邮政储蓄机构,数量庞大,遍布城乡,业务发展迅速,上活跃了农村经济。我国农业保险发展滞后, 中国人民保险公司于1982年就开始承办农业保险业务,商业保险机构的农业保险业务极度萎缩,远远不能满足农村经济发展和农业产业化。
(二)非正规性金融组织发展历史
非(准)正规金融组织是指组织或活动处于央行或者银监会监管之外从事金融交易、贷款和存款行为的农村金融机构。非(准)正规金融即是民间金融,主要有:农村合作基金会、经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄。
非(准)正规性金融组织的存在,是我国农村金融机构失衡、金融二元性的重要表现。改革开放以来,我国农村民间金融一直受到打击和排挤。在中国农村正规金融制度安排难以满足农村金融需求的情况下,非正规金融组织对扩大农村生产经营资金、活跃农村金融市场、提高金融效率、尤其是促进农村个私经济发展等方面起了积极作用。农村合作基金会自1984年在少数地区试办以来,得到政府的大力支持,在全国发展很快。从性质上来讲,它不是一个真正的金融机构,而是一个社区性金融系统的补充,对于协调农村闲散资金,缓解农村资金供求不平衡的矛盾有一定的积极作用。从90年代中期开始,随着农村金融体制改革的重心逐渐向对正规金融机构的商业化转变,中国人民银行开始加大了对非(准)正规金融组织和活动的管制力度。为了消除对农村信用合作社竞争冲击,1997年农村合作基金会被合并、关闭;随后1998-1999年,被彻底解散。除农村合作基金会外,非正规性金融体系主要由亲友之间的个人借贷行为、个人和企业团体间的直接借款行为、经济服务部、金融服务部、高利贷、各种合会、私人钱庄等组成。经济服务部、金融服务部也是类似于信用合作组织,基本上均被取缔。根据国务院1998年7月颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》,除部分小额信贷、不计息的亲友借款之外,其他非正规性金融组织或者活动均属于非法,从而结束了非(准)正规金融的有组织状态。

三、 我国农村金融组织体系的现状及存在的问题
经过近20多年的农村金融体制改革,现阶段我国农村金融组织体系下1:

(本图摘自:章奇,《农村金融现状与政策分析》http://jlin.ccer.edu.cn)


  1、正规金融机构(组织)现状及存在的问题
(1) 中国农业银行,在农村金融市场中居四大国有商业银行的主导地位。随着四大国有商业银行逐渐退出农村金融市场,中国农业银行的农村金融主导地位开始弱化,存在:①产权主体虚化,使代理成本过高、效益低下,迫使农业银行不愿意在经济条件薄弱的农村开展业务。②1996年以后农业银行开始走商业化道路,商业银行的“盈利性、流动性、安全性”的经营原则与农业生产的“高风险性、分散性、波动性、长期性 ”向背;农业银行将农业资金从以农业为主转为以工商业并举,竞争视角从农村转向城市,以获取足够的资金来源及高额回报,使得农村金融市场本来就很少的国有资本变得更为稀缺。
(2)中国农业发展银行,它的主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付。随着农村市场化改革的不断深入,农发行的作用是十分有限的,主要存在以下问题:①作为政策性银行,其资金来源于财政拨款,长期以来资金拨付有限,且资金不能按时到位,有时不得不向央行借款,使筹资成本上升,制约了农业发展银行的发展。②对农业发展银行实行“独立核算、自主保本经营、企业化管理” 与农业发展银行承担的农村政策性银行的职能存在一定的矛盾。③业务单一,仅在农产品的收购、储备、调销等纯政策性方面发挥作用。
(3)农村信用合作社, 96年按国务院的规定,农村信用合作社与农业银行“脱钩”,恢复合作金融性质,全部基层信用社为一级法人,但目前并没有实质的进展,主要存在:①绝大多数信用社是在原信用社的基础上进行改革,历年来的积累与亏损由谁享有与承担,是由国家、农业银行、老社员还是新社员,很难界定清楚2。②合作社缺乏合作性质。随着合作社制度的变迁,合作社的互助共济性正在淡化,“官办”色彩浓厚,农民缺乏入社的积极性,农民也很少是信用社的社员,信用社的民主管理更是形同虚设。③信用社为农村社员服务的范围非常有限,经营的自负盈亏,追求自身利益的最大化的商业倾向,使得资金向收益相对高的城镇或非农部门流动,真正需要资金贷款的农户难以得到金融支持,农村信用社离农民越来越远。农村信用社使得城市资金不但不能有效地流入农村,实现工业反脯农业,反而农村资金却流向城市,造成农业、农村的发展和农民福利改善的严重滞后。
(4)农村商业银行,全国数量较少,它存在的问题是:①它尚处于初始发展阶段,人们的认识尚不全面,具体的经营中表现为制度不健全,运行不规范。②农村商业银行的资本不足及所涉业务的自然脆弱性,使其经营发展天生具有局限性,发展空间很大,但愿意投入的主体很少,对从事农业的资金投入缺乏政策、法律上的倾斜保护。
(5)农村邮政储蓄机构,客观上活跃了农村经济,但存在着严重的制度缺陷:(1)在业务上它只吸收存款,把储蓄资金转存入中央银行,以转存利率与吸储利率差额作为其收益来源,对外不办理贷款业务,无法满足农户的贷款需求。(2)它通过吸收存款,存于央行赚取利润,将农村仅有的资金“倒流” 城市,使本来就紧张而缺乏的农村金融供给市场更加恶化,影响了农村经济的发展。(3)性质不明,监管不力。邮政储蓄局属于邮政部门的内设机构,而邮政储蓄网点又属于金融机构,央行的监管很难实施。
(6)农业保险机构,中国农业目前仍然主要依靠两种传统的农业风险保障途径3:民政主管的灾害救济、中国人民保险公司以商业方式推进的农业保险。农业保险组织主要存在的问题有:(1)灾害救济的手续繁杂、面窄、水平低、且难以监管;(2)农业保险的承保率低下、高赔付率、经营亏损严重、业务量较少。

2、非(准)正规金融机构(组织)现状及存在的问题
非正规金融组织和融资活动一般规模小,比较隐匿、分散,它使借款者的生产经营成本上升,竞争力下降,影响了农村经济主体的发展后劲,主要存在以下问题:
(1)农村合作基金会, 1997年整个农村合作基金会开始被解散并清算。目前依然有一些地区存在农村合作基金会,存在的问题主要有:①由于现在禁止它的存在,私下它照常经营且存在严重的高利贷问题。②农村合作基金会的资金明显来源不足、不明,它的筹措资金的能力较差。③由于法人主体严重缺失,责任承担上难以保证。④农村合作基金会游离于央行和银监会的监管之外,金融风险巨大。
(2)除农村合作基金会外,其他非正规金融机构如经济服务部、金融服务部、各种合会、私人钱庄等与正规性金融相比,在组织方式、运作机制、对当事人的约束等方面具有许多不规范的特征4:①组织制度不规范。②内部经营管理混乱,没有建立严格的内控制度、财务管理制度、贷款程序的一系列制度,不提取存款准备金及呆帐准备金。③相当一部分信用活动不规范,一些民间组织从一开始就有先天的痼疾,高息揽存,盲目贷款,逃避金融监管。
总之,现阶段我国农村金融组织体系的现状与存在问题是正规性农村金融组织严重不足,中国农业发展银行未能承担其扶持农村经济和推动农村经济结构调整的重任6,国有商业银行结构性市场退出和农村民营金融的市场进入不相匹配7,农村合作金融名不副实8。非(准)正规金融组织在发展中也出现严重问题,私人借贷在农村相当活跃但弱点也相当突出5;

四、解决我国农村金融组织体系的存在问题的对策
针对上述我国农村金融组织体系的现状及存在的问题,为了适应农村经济发展新形势的客观需要,必须对我国现有的农村金融组织体系进行重构。当然,重构并不是要求完全的彻底的抛弃原有的农村金融组织体系,那样作是不现实的,而只能是在批判继承的基础上制度创新。因此,笔者认为,现阶段应坚持“五农原则” ——务农、支农、助农、促农和富农的原则,建立以政策性金融组织为基础、合作金融组织为主导、商业金融为发展方向的分工协作的农村金融服务组织体系。具体包括以下方面:
1、重新界定中国农业发展银行的政策性金融业务范围,增加资金投入,
充分发挥其政策性金融机构的职能。“三农”问题致关重要,政府的责任重大,在农村金融问题上更应首当其中。首先针对农业发展银行业务单一,难以发挥政策性金融的职能的局面,应重新界定它的业务范围;要根据国家农业政策在作好收购资金封闭管理的同时,积极开展以下业务9:一是支持农田水利基本建设,技术改造、改善农业生产条件,提高农业综合生产能力;二是支持农村开发和基础设施建设,促进地区平衡发展,提高农民的生活质量、提高农村社会化、现代化建设水平;三是支持农业产业化和土地适度规模经营,抓住重点企业项目进行支持,加快农业产业化进程;四是全面支持贫困地区人口尽快脱贫解困。紧紧团结稳定地解决农村剩余劳动力就业问题,稳定地增加农民收入的目标,重点支持有助于直接解决温饱的种植业、养殖业和农副产品为原料的加工业。其次,加大财政投入规模,使农业发展银行的资本金充足。最后,加快农业发展银行管理的各项立法,使各项金融政策能更好地贯彻落实。
2、中国农业银行要加强对农村市场有效金融需求的服务。在经济较发达地区,农行应设立更多的金融产品,扩充服务功能,发挥对农村经济强有力的拉动作用。
3、合作金融应作为我国农村金融组织的主要形式。 目前虽尚无统一可行的办法,但不宜“一刀切”。笔者认为,应根据我国农村经济发展不平衡的国情现实,建立多种形式的农村合作金融组织。(1)恢复农村合作社的合作金融的本来面目。坚持在自愿互利的基础上,按照通行的合作原则建立相互协作、互助互利的“合作性”资金融通机构,真正体现自愿性、互助共济性、民主管理性、非盈利性。(2)农村合作金融机构的业务范围应界定为:为集镇和农村、农户、其他小生产者、乡镇企业提供资金融通,优先安排对农村种植业、养殖业的贷款业务。(3)在经济基础条件较好、资金吞吐量大的东部地区,可将原有的农村信用社按照公司法的要求改组为具有法人资格的农村合作银行,满足该地区对金融服务的高层次的需求,弥补国有商业银行退出该地区农村金融市场的空缺。(4)在其他地区建立具有法人资格的县级信用社,在乡镇建立信用分社,在村级建立信用合作所,实行自上而下的管理;由同级的人民银行对其进行监管。(5)对现存的农村基金会予以取缔,按属地原则并入县级信用社。(6)制定“合作金融法”对农村合作金融加强监管,目前的时机已经成熟。只有这样,才能使合作金融回归本来面目,真正走进农村、走近农民;才能成为农民需要的金融。通过农村金融改革的逐步推进,把农村信用合作社逐步办成为农民、农业和农村经济发展服务的地方金融机构,能够更好地支持农村经济构调整,增加农民收入。
4、增设新型农业保险组织,提高农业抗风险能力。(1)建立县一级的具有法人地位的农业保险股份合作公司;将合作社制度与公司制度融为一体,合作制以体现互助共济性,公司制保证其制度的先进性与责任的有限性;该公司由农户、其他小生产者、乡镇企业等人股及部分国家财政投入,国家的投入不能超过30%,即不占控股地位,否则有承担绝对责任之嫌。(2)在省一级建立农业保险股份公司;由各县级的农业保险股份合作公司按其总资本的8%投资入股,省级财政也投入拟设公司约30%的资本。同时农业保险股份公司按8%对各县级的农业保险股份合作公司承担再保险责任。
5、改造现有邮政储蓄制度,堵截农村资金“倒流”,为农村金融市场“造血”。针对农村资金“倒流” 城市问题,要从根本上解决,必须对现有邮政储蓄制度进行改造,可以做到:(1)对于经济发达、邮政储蓄业务量大的地区,在管理规范的基础上,将原有的邮政储蓄部门改组为邮政储蓄银行;它以从事储蓄、汇兑、代理等业务,所揽资金一律不再转存人民银行收取率差,并且,必要时国家财政可以给予邮政储蓄银行适当的补贴。(2)对于经济不发达、邮政储蓄业务量较小的地区,在县一级将邮政储蓄部门并入信用社统一管理,或成为信用社的分支机构。只有这样,才能为农村金融市场“造血”,将大量的闲散的储蓄资金“存”于农村金融市场。
6、建立中小农业担保公司。为促进农业的生产,满足农村资金需求者贷款担保的需要,现阶段应采取多种形式鼓励农民、农户、其他小生产者、乡镇企业创设中小农业担保公司,可以做到:(1)允许农民以自留山和自有的林木经评估后投资入股设立农业担保公司;(2)立法上设立专门条款,降低设立中小农业担保公司的最低注册资本金的要求,定为5万元人民币;工商登记机关应对该类农村的中小农业担保公司发放有明显标志的企业法人营业执照,给交易相对人以提示。(3)对于中小农业担保公司可以给予一定时期的适当的税收优惠政策。(4)完善对担保机构的监管机制。急需出台监管框架,以防范相关的金融风险。
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长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知

湖南省长沙市人民政府


长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知

长政发〔2006〕19号

各区、县(市)人民政府,市直机关各单位:
现将《长沙市国有土地有偿使用规定》印发给你们,请遵照执行。

            长沙市人民政府
              二○○六年六月十三日


长沙市国有土地有偿使用规定
                   
为规范国有土地有偿使用管理,建立适应社会主义市场经济的土地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》等的规定,制订本规定。
  一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁(包括政府租让和土地使用权者出租)、作价出资或入股、转让(包括出售、交换、赠与)、抵押等有偿使用行为。
  二、国有土地有偿使用管理工作由市、县(市)国土资源行政主管部门负责。
  三、严格依法供应国有建设用地,推进国有建设用地的集约高效利用。制定并执行经营性等用地的年度出让土地使用权总面积计划。
  四、新增建设用地、城市规划区内可以置换统一开发或者其他可以调整使用的存量建设用地,应当纳入市、县(市)政府统一收购储备范围。
  市、县(市)人民政府国土资源行政主管部门建立土地收购储备制度。市、县(市)财政每年应当拨付部分国有土地有偿使用收入列入土地收购储备专项资金。土地收购储备与土地统征开发实行地块预(概)决算制,由市、县(市)国土资源行政主管部门会同同级财政、物价等部门审核,报市、县(市)人民政府批准执行。
  五、国有建设用地的供应,除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外,一律实行有偿使用。商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。工业项目用地也应逐步实行招标拍卖挂牌方式出让。经营性房地产开发不得采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。
  六、有计划地安排土地供给市、县(市)人民政府确定的统建机构用于统建廉租、微利住宅(经济适用房)。合理布局建设,确定住宅户限建筑面积,明确廉租条件,确保住房困难家庭改善居住环境。
  七、土地使用权出让年限在有关法规规定的不同用途的最高使用年限内确定。同一地块内有不同用途建筑物的,按不同用途建筑物的分摊土地面积在不同用途最高使用年限内分别确定使用年限。凡合作、合营土地使用权,其依法签订的合作、合营协议年限须与出让年限保持一致。
  八、土地按使用性质划分为3大类(见附件3),商业、住宅、工业各用途划分为6级;地区、区域、地块的等级根据城市建设和经济、社会发展情况,适时调整公布。
  九、政府招标、拍卖、挂牌出让的土地使用权,由国土资源行政主管部门组织进行标定地价测算,编制土地使用权出让方案,并随土地供应方案报市人民政府审批。协议出让的工业项目等用地的最低限价不得低于标定地价的80%,招标、拍卖、挂牌出让的最低限价不得低于经审核确定的标定地价的100%。
  十、出让国有土地使用权的标定地价和土地纯出让金(土地纯收益,下同)标准按附件1和地价测算规范进行测算,并以此作为有关价格的依据。
  采取国有土地使用权租赁方式的,由市、县(市)国土资源行政主管部门与承租人(即使用权人)签订国有土地使用权租赁合同,由承租人按年缴纳土地租金,土地租金按附件1土地纯出让金的标准计算。
  十一、政府鼓励绿化、交通、社会公益服务设施建设。有下列情形的,按以下规定执行:
  (一)12米及以上的城市道路(不含小区内道路)路幅用地,不计征土地纯出让金。
  (二)各项建设用地中列入城市公共敞开式绿地的用地,作为划拨地保留,列入扣除面积范畴,不计征土地纯出让金。
  (三)各项建设用地中提供1000平方米以上开敞空间,用于广场、公共休闲活动空间的用地,作为划拨地保留,列入扣除面积范畴,不计征土地纯出让金。
  (四)出让地的地下和半地下空间用作停车场的,按底层建筑占地面积依附件1标准的50%计征土地纯出让金。地面架空层部分的建筑面积用作绿化的,不计算建筑容积率,不计征土地纯出让金。
  十二、政府依法收购划拨土地使用权的,按照宗地土地登记用途进行标定地价测算,减除土地纯出让金(纯收益)后,经市土地储备委员会审查作为确定宗地收购价格的依据。
  十三、依法应当实行有偿使用的原划拨土地使用权,可以申办土地使用权出让;不申办出让手续的,应当办理租赁手续或按附件1基准地价标准的2.5%按年缴纳划拨土地收益金。
  十四、已抵押的划拨土地使用权,经依法拍卖的,应当从拍卖所得的价款中按附件1标准缴纳应交的土地纯出让金等有关税费后,抵押权人方可优先受偿。
  十五、已购使用划拨土地使用权的公有住房和经济适用住房上市出售时由出售方按有关规定缴纳土地纯收益。
  十六、以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照法律规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按附件1土地纯出让金标准的30%缴纳划拨土地使用权转让收益金。
  十七、新增建设用地中,土地使用者依法可以申请使用划拨等土地使用权的,应按附件1的标定地价的80%缴纳土地成本费用。
  十八、旧城区改造范围内私房用地不办理土地出让手续,其划拨土地使用权改为经营性用地的,按改变用途依附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳划拨土地收益金。
  十九、按法律规定可以使用划拨土地的土地使用者,将其划拨地连同地上建筑物和其他附着物改变用途自行经营的,按其改变用途,依附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳划拨土地收益金。
  二十、将划拨土地使用权或连同地上建筑物或其他附着物出租的,由出租人按附件1基准地价标准的2.5%按年度缴纳出租土地收益金,但二层以上按建筑面积的50%计算(私房住宅减半,房改出售的公有住宅和拆迁安置房计征时另行通知)。
  二十一、出让土地使用权必须具有规划部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件及附图不得擅自变更。
  出让土地使用权需要改变《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件(指土地使用权面积、用途、容积率、出让年限等),应依法报经原批准出让机关批准,重新签订《国有土地使用权出让合同》,并按规定补交土地地价差价。
  规划用途、容积率等的调整需首先报规划等部门审批,取得规划等部门审批文件后方可办理用地手续。属非经营性用地改变为经营性用地的,应依法办理招标拍卖挂牌出让手续。
  通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地使用权,因规划技术等原因需要增加容积率,允许在原容积率基础上上浮不超过10%(含10%)的幅度内调整增加,补交土地地价差价。
  经批准修改出让条件的(含出让地转让、挂牌转让一并修改出让条件的)应按现时地价标准补交修改前后一定比例的标定地价差额。具体办法由长沙市国土资源局按照《长沙市国有土地有偿收入财务管理办法》规定,制定具体的测算规程实施。
  已出让的国有土地使用权未经原批准出让机关批准,擅自改变用途和《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件的,应按有关法律、法规给予处罚。经依法处罚后,可以办理修改出让条件用地手续的,按上述规定重新办理用地手续。
  二十二、已减免土地纯出让金或减免土地地价的出让土地使用权转让,须先补交按附件1出让金标准乘以减免百分率计算出的土地纯出让金后方可批准转让。
  二十三、划拨土地使用权设置抵押时,应从总的土地资产中剔除土地使用权纯收益及应扣除的其他费用后再确定抵押贷款或债权额度。
  二十四、划拨土地使用权转让的(含招标、拍卖、挂牌转让),由转让方补交实际成交价与按宗地原登记用途测算标定地价差额的一定比例的土地纯收益(含土地纯出让金)。
  二十五、临时占用城镇国有土地的,使用人应按有关规定与国土资源行政主管部门签订临时使用土地合同,并按合同约定支付临时使用土地补偿费,其标准不低于按附件1基准地价标准2.5%按年度收取土地租金。
  二十六、国有土地使用权出让、租赁、转让、抵押的,应缴纳的土地出让金、土地纯出让金(纯收益)、土地租金、土地收益金等,由法律、法规、规章及其配套政策文件规定的缴纳义务人缴纳。
  二十七、土地纯出让金(纯收益)、土地租金、土地收益金等国有土地有偿使用收入,属财政基金预算收入,专项用于土地整理开发和城市基础设施建设。
  二十八、土地纯出让金(纯收益)、土地租金、土地收益金等收入的管理,按照《长沙市国有土地有偿使用收支财务管理办法》有关规定执行。
  二十九、土地使用者必须按出让合同约定支付全部土地出让金。土地使用者未按出让合同规定的期限支付的,按日加收未支付部分的0.4‰的滞纳金。超过合同规定期限30日未支付的,国土资源行政主管部门可以解除合同,并可请求违约赔偿。
  三十、本规定自2006年7月1日起施行。本规定实施前已缴清有关税费的建设项目,可按原规定执行。原《长沙市人民政府关于印发〈长沙市城镇国有土地有偿使用规定〉的通知》(长政发〔2003〕16号)同时废止,本市以前发布的有关文件与本规定相抵触的,以本规定为准。  
  
附件:1、标定地价及相关问题的说明
     2、统征开发土地概算构成目录
     3、用地分类

附件1:
标定地价及相关问题的说明
一、标定地价是依据基准地价结合其修正体系经评估确定的具体宗地土地使用权地价。
  二、标定地价须依据宗地具体用途的基准地价标准(见表1)、容积率修正系数(见表2)及区域和个别等因素修正系数修正测算。
表1 正常容积率下商业用途、住宅用途及工业用途的基准地价表
一 二 三 四 五 六
商业 正常容积率 3.0 2.6 2.2 1.8 1.3 1.0
基准地价(元/平方米土地) 5470 3740 2010 1320 890 630
楼面基准地价(元/平方米建筑面积) 1823 1438 913 733 684 630
住宅 正常容积率 2.7 2.4 2.1 1.7 1.2 1.0
基准地价(元/平方米土地) 4150 3020 1610 1120 800 590
楼面基准地价(元/平方米建筑面积) 1537 1258 767 659 667 590
工业基准地价(元/平方米土地) 1710 1400 950 740 620 400
说明:
  1、长沙市五区基准地价级别范围参照《长沙市五区土地级别与基准地价图》;县(市)人民政府依照有关规定编制本级土地级别和基准地价图,但必须与长沙市五区的土地级别划分结果和基准地价水平相协调。
  2、长沙市五区基准地价水平和土地级别范围由市国土资源行政主管部门会同市财政、市物价和市规划部门根据长沙市五区地价和规划变化情况适时调整。
  3、纯出让金占标定地价为:商业35%、住宅30%、工业25%。
表2 容积率修正系数表
一 二 三 四 五 六
商  业 0.0106 0.0118 0.0124 0.0139 0.0145 0.0152
住  宅 0.0101 0.0105 0.0108 0.0110 0.0114 0.0116
说明:平均值为各级别正常容积率基础上容积率每上升0.1容积率修正系数上调的平均数。区域和个别等因素修正体系及测算规程由市国土资源行政主管部门另行发文规定。
三、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格
  (一)招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格构成。
  1、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格主要由成本(拆迁补偿费加土地原取得费)加土地纯出让金(土地纯收益)加规划设计评估、测绘等前期工作费加应课价内税费等构成。
  2、招标、拍卖和挂牌出让土地使用权价格未包含交易价外税,受让人成交后,应课价外税费:契税、营业税和土地增值税。
  (二)国有土地使用权招标、拍卖、挂牌的标底、底价、挂牌交易起始价,由市国土资源行政主管部门根据标定地价、评估测算结果、土地开发成本及相关税费等条件编制确定,依照《长沙市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》中的有关规定,随国有土地使用权土地供应方案以出让方案报市人民政府审批确定。
  (三)土地挂牌交易价、招标拍卖成交价分解剥离。
  1、国有土地使用权成交收入的分解剥离,由市财政局会同市国土资源行政主管部门按《长沙市国有土地有偿使用收入财务管理暂行办法》执行。
  2、土地纯出让金(土地纯收益)一般占标定地价商业类为35%、住宅类为30%、工业类为25%;招标拍卖挂牌出让的土地纯出让金(土地纯收益),按批准的方案执行。
  3、具体项目实际发生土地成本费用实行预(概)算制,分地块进行清算,制定预(概)算构成目录,作为预(概)算编制和决算审查依据,遇有需要调整的,经市、县(市)地价审核委员会审查确定。
  4、成交价减经营性土地使用权标定地价为土地增值。
  四、划拨土地地价确定
  划拨土地进行处置时,先评估出让土地使用权价格,国土资源行政主管部门再扣除土地纯出让金(土地纯收益)、相关税费,余额作为划拨土地资产处置的地价。


附件2:

统征开发土地概算构成目录

一、土地成本
  (一)勘察设计及前期工作费
  1、可行性分析费
  2、规划设计费
  3、地质调查勘探费
  4、地籍地形测量费
  5、土地评估费
  (二)补偿性成本
  1、建(构)筑物重置成本费
  2、土地补偿费
  3、安置补助费
  4、青苗补助费
  5、地上附着物补偿费
  6、高压电杆线路迁移费
  7、土地取得过程中发生的税费
  (1)土地管理费
  (2)耕地开垦费
  (3)防洪保安专项资金
  (4)新增建设用地有偿使用费
  (5)新菜地建设基金
  (6)新渔塘建设基金
  (7)森林植被恢复费及砍伐费
  (8)文物勘查费
  (9)水土保持费
  (10)耕地占用税
  二、利息
  三、不可预见费
  四、业务工作费
  五、土地纯出让金(土地纯收益)
  六、基础设施配套费(政府统征土地实际投入了的,编入概算)
  (一)道路
  (二)给水
  (三)排水
  (四)电力
  (五)通讯
  (六)其他
  七、土地平整费
  八、市政公共、公益设施项目建设分摊费
  九、其他
  具体项目编制概算时根据项目实际情况适用本目录。


附件3:
用 地 分 类 表
类型 基 本 分 类 参 照 分 类 城市用地分类代码参考
商服用地 1、 商业用地:商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地;2、 金融保险用地:银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地;3、 餐饮旅馆业用地:饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地;4、 其他商服用地:写字楼、商 业性办公楼用地;旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。 1、经营性仓储用地及经营性停车场;2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地;3、高档别墅用地;4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。 C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31
住宅用地 1、城镇单一住宅用地:城镇居民的普通住宅、公寓用地;2、城镇混合住宅用地:城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。 1、机关团体用地:国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地;2、教育用地:各种教育机构,包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地;3、科研设计用地:独立的科研、设计机构用地,包括研究、勘测、设计、信息等单位用地;4、企业厂区外独立的办公楼用地;5、文体用地:为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地;6、公共基础设施用地:给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地;7、瞻仰景观休闲用地:名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地;8、医疗卫生用地:医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地;9、慈善用地:孤儿院、养老院、福利院等慈善用地;10、铁路站场用地;11、军事设施用地:专门用于军事目的的设施用地,包括军事指挥机关和营房等;12、宗教用地:专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地;13、监教场所用地:监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地;14、墓葬地:陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。 R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1(铁路站场用地)、S32、D、U
工矿仓储用地 1、工业用地:工业生产及其附属设施用地;2、采矿用地:采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地;3、仓储用地:用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。 1、铁路线路用地:包括路堤、路堑、道沟、护林;2、公路用地:国家和地方公路,包括路堤、路堑、道沟、护路林及其附属设施用地;3、港口码头用地:港口码头用地中人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属设施建筑物用地,不包括常水位以下部分;4、管道运输用地:运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地;5、街巷用地:城乡居民点内公用道路(含立交桥)、免费停车场用地;6、农用地。 M、W、T1(铁路线路用地)、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E7


国务院侨务办公室对刑满释放、解除劳教后留劳改单位就业的归侨安置到华侨农场的有关问题的意见

国务院侨务办公室


国务院侨务办公室对刑满释放、解除劳教后留劳改单位就业的归侨安置到华侨农场的有
关问题的意见

  国务院国发〔1980〕239号文件批转国务院侨办、公安部《关于对刑满释放、解
除劳教后留劳改单位就业的归侨处理意见的报告》,已下发执行,经征得国家劳动总局同意,
现就其中安置到华侨农场的归侨的工龄、工资待遇等问题作如下规定。

  (一)工龄计算问题

  属于冤假错案的,原系职工,按原劳动部(64)中劳薪字第439号文规定:“对于因
错判或撤销原判不给处分或改为行政处分(不包括开除)的,其已‘服刑’的时间,可以与
‘服刑’前后的连续工作时间合并计算为连续工龄”;原系学生或待业人员,因情况复杂,有
关部门正在调查研究,在未作出新规定之前,暂不计算工龄。

  (二)工资待遇

  1.属于冤假错案的,原系职工,可以恢复被判刑或决定劳改时的原有级别和工资,如
果原有工资标准低于劳改就业单位的工资标准时,可以按劳改单位的工资标准执行;原系归
侨学生和没有工作的待业者,其工资暂按当地对留场(厂)就业人员的有关规定办理。

  2.原判无误,刑满释放或解除劳教的,以及刑期未满而提前释放的,其工资待遇应按
照当地对留场(厂)就业人员的有关规定执行。

  (三)丧失劳动能力者的待遇问题

  除由劳改部门负责办理退休、退职者外,其余丧失劳动能力的,按国务院国发〔197
8〕104号文件规定,符合退休、退职条件的,由华侨农场按有关规定办理退休、退职手
续;不符合退休、退职条件的,按当地一般生活水平标准,每月发给生活救济费,享受公费
医疗。

  以上退休、退职费和生活救济费,纳入农场财务计划或华侨事业费中开支。